Loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 simplifie le droit de l’urbanisme et du logement pour favoriser la construction et la rénovation de projets. Elle allège les procédures d’élaboration des documents d’urbanisme, introduit de nouvelles dérogations, facilite la constructibilité, et renforce la sécurité juridique des projets tout en luttant contre les constructions illégales. Focus.
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 vise à simplifier un droit de l’urbanisme et du logement jugé trop complexe et freinant l’émergence de projets, en réponse notamment à la chute des constructions neuves et des logements sociaux. Bien que le Conseil constitutionnel ait censuré partiellement certaines dispositions, notamment celle limitant l’intérêt à agir d’un tiers à sa participation préalable, l’essentiel de la loi a été validé.
Sur le plan de la planification réglementaire, elle allège les procédures d’élaboration des documents comme les plans locaux d’urbanisme (PLU) et les schémas de cohérence territoriale (SCoT), réduisant de quatre à deux le nombre de procédures d’évolution et réservant la révision aux changements des orientations définies par le projet d’aménagement stratégique (PAS) du SCoT ou le plan d’aménagement et de développement durable (Padd) du PLU. La participation du public peut se faire par voie électronique, remplaçant l’enquête publique lorsque l’autorité compétente le décide, et la mutualisation des coûts et documents est encouragée via la fusion du SCoT et du PLUi lorsque leurs périmètres coïncident.
En matière d’aménagement et de réalisation de projets, l’objectif est de libérer la constructibilité, en particulier pour le logement. La loi instaure l’opération de transformation urbaine (OTU) pour favoriser la requalification du bâti existant dans les secteurs urbains, et généralise le permis d’aménager multisites pour les opérations complexes sur parcelles non contiguës, sous réserve de cohérence architecturale et paysagère.
Un axe majeur concerne les dérogations aux règles d’urbanisme : celles prévues à l’article L. 152-6 du Code de l’urbanisme, jusqu’alors limitées aux communes en tension, s’appliquent désormais à toutes les communes. Des dérogations facilitent la surélévation des bâtiments achevés depuis plus de deux ans pour créer ou agrandir des logements, et permettent de déroger aux règles de destination des PLU dans les zones d’activités économiques pour y construire des logements ou équipements publics, tout en laissant à l’autorité compétente le pouvoir de refus pour des motifs d’intégration paysagère ou de nuisances. L’autorisation de travaux de surélévation ou de transformation limitée ne peut plus être refusée uniquement pour non-conformité initiale aux règles d’implantation, d’emprise au sol ou d’aspect extérieur.
La loi introduit également la cristallisation du droit opposable aux permis modificatifs : une demande déposée dans les trois ans ne peut plus être refusée ou assortie de prescriptions fondées sur des règles postérieures, sauf pour motifs de sécurité ou salubrité publiques. Les obligations de stationnement sont fortement assouplies, limitant le nombre de places à 0,5 ou 1 par logement à moins de 800 mètres d’une gare ou station guidée.
Enfin, le texte améliore l’efficacité contentieuse : le délai de recours gracieux ou hiérarchique est réduit à un mois, et son exercice ne proroge plus le délai de recours contentieux. Les sanctions contre les constructions illégales sont renforcées, avec des amendes maximales de 30 000 € et des astreintes journalières portées de 500 à 1 000 €, plafonnées à 100 000 €.
