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Fixation des tarifs réglementés des notaires

Par AURÉLIA GRANEL

Publié au Journal officiel le 29 février dernier, le décret n° 2020-179 du 28 février 2020, relatif aux tarifs réglementés applicables à certains professionnels du droit, dit « décret Méthode », apporte de nombreuses précisions sur leur méthode de fixation. Les tarifs des greffiers des tribunaux de commerce, des commissaires-priseurs judiciaires, des huissiers de justice, des notaires, des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires ont ensuite été fixés par cinq arrêtés, publiés au Journal officiel au 1er mars 2020, conformément à cette méthode. Zoom sur les nouveaux tarifs des notaires.

«Cette révision des tarifs était prévue par les dispositions de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite « loi Macron, rappelle Jean-François Humbert, président du Conseil supérieur du notariat (CSN). Une première révision du tarif a eu lieu il y a quatre ans, aucune voici deux ans. Nous contestons cependant cette fréquence biennale, qui, selon nous, ne correspond pas à un cycle économique, que nous estimons être d’une durée de cinq ans, surtout eu égard à la période qui vient de s’écouler, qui a vu augmenter le nombre d’offices de 40 % ».  Et le président du CSN d’ajouter : « Le décret Méthode, paru au JO du 29  février dernier, encadre les évolutions futures du tarif, ce qui évitera les mauvaises surprises à l’avenir ». Ce décret modifie la partie réglementaire du Code de Commerce relative à la fixation des tarifs réglementés de certains professionnels du droit, notamment ceux des notaires. Tirant les conséquences sur le plan réglementaire des modifications opérées par la loi du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice, dite « loi Justice », il vient ainsi définir les modalités de détermination de l’objectif de taux de résultat moyen sur la base duquel les tarifs sont fixés en application du deuxième alinéa de l’article L. 444-2 du Code de commerce dans sa rédaction issue de l’article 20 de cette loi. Il porte également de 10 % à 20 % le taux de remise fixe et identique pouvant être consenti par certains professionnels du droit, en application du sixième alinéa de l’article L. 444-2, et dresse la liste des prestations pour lesquelles le taux de remise peut être librement négocié entre le professionnel et son client. Ce décret prévoit notamment les conditions dans lesquelles la fixation des majorations des tarifs applicables en outre-mer pourra dorénavant être opérée par arrêté et précise les modalités de collecte des données transmises annuellement par les instances professionnelles nationales. 

Saisie par le gouvernement d’une demande d’avis relative à ce projet de décret Méthode, l’Autorité de la concurrence a décidé de rendre public, le 11 mars 2020, ses conclusions. Même si le décret finalement adopté aurait très largement suivi les recommandations qu’elle y a formulées, l’Autorité émet quelques réserves.

Les nouvelles dispositions applicables aux remises

La réintroduction de la faculté de négocier librement les remises au-delà d’un seuil d’émoluments posait problème à l’Autorité. Rappelons que la loi Macron du 6 août 2015 a ouvert plus largement qu’autrefois la faculté de consentir des remises lorsqu’un tarif est déterminé proportionnellement à la valeur d’un bien ou d’un droit et lorsque l’assiette de ce tarif est supérieure à un seuil arrêté par les ministres de la Justice et de l’Économie. Le taux de remise appliqué doit alors être fixe, identique pour tous et compris dans des limites définies par voie réglementaire. Selon l’Autorité, dans le cas des notaires, ce principe de fixité et d’identité des remises est apparu inadapté aux opérations immobilières portant sur des assiettes importantes, c’est-à-dire supérieures à 10 M€. Jusqu’alors, ce type d’opération pouvait donner lieu à une négociation entre le notaire et son client pour convenir d’une réduction d’émoluments pour la partie de la rémunération dépassant 80 000 €. Cette négociation étant désormais interdite par la loi, la seule solution techniquement possible pour pallier cette difficulté a initialement consisté à prévoir, par voie règlementaire, un régime dérogatoire pour les principales prestations concernées. Celles-ci bénéficient d’un taux maximum de remise plus élevé (40 %), qui s’applique à partir d’un seuil d’assiette également plus élevé (10 M€) que dans le régime de droit commun (10 % à partir de 150 000 € d’assiette). À l’usage, il serait toutefois apparu que ce mécanisme de remises à 40 % ne permettait pas aux notaires concernés d’être suffisamment compétitifs sur le marché de l’immobilier de grande valeur, où leurs compétiteurs internationaux continuaient de fixer librement le montant de leurs honoraires (cessions sous seings privés de parts de sociétés détentrices d’immeubles). Un rapport d’information parlementaire a ainsi recommandé de « revenir à la négociabilité au-delà d’un seuil ». Le projet de décret proposait par conséquent de préciser les modalités d’application de ce rétablissement de la libre négociabilité des remises « pour certaines prestations et au-delà d’un montant d’émolument ».

Concernant, les remises de droit commun, fixes et identiques pour tous sur les émoluments proportionnels, dans la limite d’un taux plafond et sur les tranches supérieures à un seuil d’assiette, le projet de décret examiné par l’Autorité de la concurrence proposait de remplacer le taux plafond de 10 % actuellement prévu, par un taux de 20 %. L’Autorité s’est félicitée de cette mesure, qu’elle avait appelée de ses vœux à plusieurs reprises. Elle a par ailleurs recommandé, s’agissant des notaires, d’abaisser le seuil d’assiette, fixé par arrêté, de 150 000 € à 75 000 €, pour en élargir le champ d’applicabilité. Pour la vente d’un bien immobilier à 200 000 €, la remise aurait ainsi été de 203,50 €, soit 10 % environ de l’émolument total dû. Le montant de la remise aurait donc été cinq fois plus élevé qu’aujourd’hui (41 €). 

Finalement, le taux plafond a bien été relevé de 10 % à 20 % pour les remises de droit commun, comme l’Autorité l’avait suggéré. Dans l’arrêté fixant les tarifs des notaires, le gouvernement a toutefois fait le choix de fixer le seuil d’assiette à partir duquel ce taux sera applicable à 100 000 €, contre 150 000 euros auparavant. Si, avec ce seuil, il ne sera pas encore possible d’atteindre l’entièreté des effets visés par l’Autorité dans sa proposition, il s’agit, à ses yeux, d’une première étape importante vers l’établissement du seuil de 75 000 € qu’elle a recommandé.

S’agissant des remises librement négociable, en dépit de la mise en place d’un dispositif de libre négociabilité de celles-ci entre le notaire et son client au-delà d’un seuil d’émoluments, le projet de décret soumis à l’examen de l’Autorité proposait de conserver le taux de remise majoré (plafonné à 40 % sur les tranches d’assiette supérieure à 10 M€). Il était par ailleurs envisagé de fixer ce seuil par arrêté à 200 000 €. L’Autorité a noté que les conséquences d’un tel choix seraient dommageables. Outre qu’un seuil d’éligibilité fixé à un niveau aussi élevé (200 000 € contre 80 000 € auparavant) restreindrait drastiquement le champ des transactions immobilières concernées (environ 0,02 % des transactions portent sur des assiettes supérieures à 25 M€), le maintien du mécanisme des remises à 40 % aurait pour effet collatéral de continuer à faire perdre le bénéfice de la remise de droit commun à tous les usagers des prestations éligibles à ce régime dérogatoire. Dans le décret finalement adopté, le rétablissement de la libre négociabilité des remises au-delà d’un seuil d’émoluments n’a pas coïncidé, comme l’Autorité l’avait suggéré, avec une abrogation du régime dérogatoire des remises majorées à 40 %. Elle le déplore car « paradoxalement, ce maintien conduit à ce que la mise en œuvre de la loi Macron aboutisse à une situation moins concurrentielle sur les marchés concernés que celle qui préexistait depuis 1978 ».

Notaires : une baisse imperceptible pour le justiciable ?

Concernant les notaires, le décret Méthode a adossé l’évolution des tarifs à un taux de marge cible moyen pour la profession et a fixé à 5 % la marge de variation possible du chiffre d’affaires réglementé au cours d’une période de deux ans. « Sa rédaction d’une grande complexité peut cependant laisser craindre de soumettre à l’avenir une profession qui est libérale à un encadrement de l’évolution du chiffre d’affaires des professionnels qui ne prendrait plus en compte la performance économique des entreprises notariales », a déclaré le CSN dans un communiqué le 1er mars dernier. L’arrêté, publié au Journal officiel le 1er mars 2020, définit quant à lui les nouveaux tarifs pour la période 2020-2022. Il instaure une baisse globale des émoluments des notaires de 1,9 % pour l’ensemble des actes à compter du 1er mai 2020. « Nous avons eu des discussions fructueuses avec les autorités, obtenant la limitation de la baisse du tarif à 1,9 %, alors que le montant présenté au départ était déraisonnable, car c’était un montant à 2 chiffres », se félicite Jean-François Humbert. 

Dans le détail, deux actes font l’objet d’une baisse ciblée, pesant sur les seuls notaires (l’État conservant inchangé la fiscalité de ces actes) : le PACS conclu par acte notarié et la mainlevée, désormais tarifée sur deux tranches fixes. Si le gain en termes de pouvoir d’achat pour les citoyens peut sembler mesurable, il serait en réalité très limité par l’absence de mesures d’accompagnement fiscal et il se ferait au seul détriment des études notariales. « Pour que la baisse soit sensible pour le justiciable, il aurait fallu que l’administration fiscale applique, aux droits d’enregistrement, la diminution qu’elle a appliquée aux tarifs des notaires sur certains actes, souligne Jean-François Humbert. Ainsi, si l’on prend l’exemple du PACS par acte notarié, les émoluments des notaires sont certes passés de 192 à 84 €, mais les droits d’enregistrement applicables sont restés identiques, de sorte que le coût demeurera à 290 €, alors qu’il est toujours gratuit de faire enregistrer le PACS en mairie. L’absence de mesures d’accompagnement fiscal limite donc considérablement le bénéfice pour le justiciable ». Le CSN souligne malgré tout, dans son communiqué, l’atmosphère dans l’ensemble constructive dans laquelle se sont déroulées les discussions avec les décideurs de l’appareil d’État. « Ce dialogue, malgré des divergences inévitables et significatives, a permis de parvenir à une baisse contenue et inférieure à celle décidée en 2016, et surtout inférieure à celle qui était initialement envisagée. Elle permet aux entreprises notariales de conserver une certaine visibilité sur les fondamentaux de leur activité ». Il regrette toutefois que la mesure d’écrêtement, particulièrement injuste pour les offices en zone rurale, reste inchangée, et que l’extension des possibilités de remises puisse fragiliser certains offices, notamment ceux créés récemment, qui n’auront pas les moyens de les consentir à leurs clients. Et Jean-François Humbert de conclure : « Il conviendra d’observer les conséquences de cette tarification sur le développement des offices récemment créés comme pour ceux qui exercent en milieu rural au service de la vie économique et sociale des territoires ». 

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