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L’assemblée générale de copropriétaires ne peut désigner qu’un seul syndic

Par DROIT&PATRIMOINE

Par Cécile Le Gallou, Maître de conférences HDR, Université de Toulouse I Capitole

Un immeuble soumis au régime de la copropriété fait l’objet de travaux de ravalement des façades et est repeint. Mais ces travaux n’ayant pas été correctement effectués, le syndicat des copropriétaires assigne l’entrepreneur afin d’obtenir le paiement des sommes nécessaires à la remise en état de l’immeuble. L’immeuble ne comptant que trois copropriétaires, ceux-ci désignent deux d’entre eux pour exercer les fonctions de syndic et les mandater à l’effet d’intenter le procès. Mais l’entrepreneur prétend que ces deux copropriétaires n’avaient pas de pouvoir pour former l’action, car les copropriétaires ne peuvent pas désigner deux syndics. La cour d’appel, toutefois, balaie cet argument. Mais la Cour de cassation, au visa des articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et 28 et 29 du décret du 17 mars 1967, censure la position de la cour d’appel au motif que « les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical ». Ainsi, la cour d’appel a violé les textes visés, puisque « l’assemblée générale ne peut désigner qu’un seul syndic ».
Observations : Dans cet arrêt largement diffusé, la Cour de cassation précise qu’un seul syndic doit être désigné par l’assemblée générale de copropriétaires. Elle rappelle l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 disposant que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale et leur exécution est confiée à un syndic ; il peut être désigné par les parties, par décision judiciaire, par le conseil syndical en cas de forme coopérative ou par la loi. Mandataire de la copropriété, il peut exercer ses fonctions à titre professionnel (v. par exemple Cass. 3e civ., 2 juill. 2008, n° 06-17.202) ou non et il peut être toute personne physique ou morale (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 28, al. 1er). Puis, elle affirme l’unicité du syndic. Un seul syndic n’exclut pas le syndic principal et le syndic secondaire pour de grands ensembles.

Cass. 3e civ., 22 sept. 2016, n° 15-13.896, P+B+I

Publié in Droit & Patrimoine l’Hebdo, n° 1072, 10 octobre 2016

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