Le droit réel, stipulé pour la durée d’existence du vendeur, distinct du droit d’usage et d’habitation, n’est pas limité à trente ans
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Dans les années 30, une société achète un immeuble appartenant à une fondation. L’acte stipule que l’opération ne comprendrait pas la jouissance par la fondation des locaux où elle était installée dans l’immeuble ; si la société le juge nécessaire, elle pourrait, le jour venu, demander la mise à sa disposition des locaux occupés ; dans cette hypothèse, il est prévu que la société devrait alors édifier dans la propriété d’autres locaux, avec l’approbation de la fondation. Face à l’accroissement de son activité, la société a finalement souhaité occuper tout l’immeuble et a alors proposé à la fondation plusieurs solutions de relogement, solutions qui ont été refusées. La société a donc sollicité son expulsion, mais cette requête est rejetée par la cour d’appel au motif que la fondation était titulaire d’un droit réel lui conférant la jouissance spéciale des locaux pendant toute la durée de son existence. La société prétend alors devant la Cour de cassation que ce droit réel ne peut être perpétuel et est limité à trente ans selon les articles 619 et 625 du Code civil. Mais la Haute juridiction rejette ces critiques et affirme au contraire que les parties avaient, dans l’acte de vente, stipulé « un droit réel distinct du droit d’usage et d’habitation régi par le Code civil, (…) concédé pour la durée de la fondation, et non à perpétuité, [et] que ce droit, qui n’était pas régi par les dispositions des articles 619 et 625 du Code civil, n’était pas expiré et qu’aucune disposition légale ne prévoyait qu’il soit limité à une durée de trente ans ».
Observations : Les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit (C. civ., art. 625) ; celui-ci prend fin à l’issue d’un délai de trente ans (C. civ., art. 619 ; Cass. 3e civ., 7 mars 2007, n° 06-12.568). Encore faut-il que le droit stipulé soit effectivement un droit d’usage et d’habitation, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, les parties ayant stipulé un droit réel distinct de celui-ci (Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16.304).
Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 14-26.953, P+B
Publié in Droit & Patrimoine l’Hebdo, n° 1069, 19 septembre 2016
