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Parution de l’ordonnance réformant le droit de la copropriété : on dépoussière sans rénover

Par PORTMANN ANNE

L’ordonnance prise en application de l’article 215 de la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, et réformant le droit de la copropriété dans les immeubles bâtis vient de paraître au Journal officiel. Elle opère un « dépoussiérage » de la loi du 10 juillet 1965, dite Loi Hoguet.

Les dispositions de l’ordonnance, qui entreront en vigueur le 1er janvier 2020 sont parues au JO amputées de la partie sur le plan pluriannuel de travaux dans les copropriétés, qui n’a pas passé le filtre du Conseil d’Etat. Malgré cette déconvenue, l’un des objectifs du texte étant de faciliter l’entretien des copropriétés, le texte, dont les dispositions étaient attendues, tient globalement ses promesses en simplifiant et en assouplissant les dispositions de la Loi Hoguet, notamment en facilitant la prise de décision au sein des copropriétés, permettant aux copropriétaires et au conseil syndical de prendre davantage l’initiative. Voici quelles sont les principales mesures.

En premier lieu l’ordonnance précise le champ d’application des dispositions de la loi Hoguet, qui pourra s’appliquer à la copropriété en volumes, disposition, réclamée depuis longtemps par les praticiens. Le texte supprime ainsi la référence à « une surface déterminée du sol » pour que les dispositions soient applicables. Les mesures suivantes ont trait aux documents de la copropriété : règlement et fiche synthétique. Il sera noté que le règlement de copropriété pourra, désormais déterminer les règles de fonctionnement et de pouvoir des assemblées générales à conditions qu’elles soient compatibles avec la loi Hoguet. Des règles visant à faciliter la réalisation de travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives et clarifiant la répartition des charges entre les copropriétaires, notamment en cas de prestations effectuées au bénéfice de certains copropriétaires seulement ou de charges concernant certains d’entre eux sont introduites dans la loi.

L’ordonnance entend assouplir les modalités de gestion du syndicat de copropriétaires, en permettant au conseil syndical de prendre davantage d’initiatives, notamment en cas de carence ou d’inaction du syndic, ou au moment de la désignation de celui-ci. Seul un copropriétaire pourra désormais être syndic bénévole. Le communiqué conjoint de la Chancellerie et du ministère du logement mentionne, dans un communiqué, que ces mesures « pragmatiques » ont pour effet de « fluidifier » les relations entre les deux.

Au chapitre du recouvrement des charges, le syndic pourra désormais gérer la mise en œuvre d’une hypothèque au profit du syndicat sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Le fonctionnement des assemblées générales est également assoupli avec la prise en compte du vote par correspondance et le changement de quelques majorités.

Les dernières dispositions du texte sont consacrées aux copropriétés atypiques et facilitent, en cas de besoin, le recours à un syndicat secondaire ou à un mandataire ad hoc. Elles permettent également le passage d’une copropriété traditionnelle à une copropriété divisée en volumes. Le texte introduit enfin dans la loi de 1965 un nouveau chapitre consacré à l’application de ces règles aux petites copropriétés, définies comme celles qui comportent au maximum cinq lots de copropriété ou dont le budget prévisionnel est inférieur à 15 000  € par an.

Réf. : Ord. N° 2019-1101, 30 oct. 2019, JO, 31 oct.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=79B93A81DC5F087C2D4C32A8A02AA1EB.tplgfr34s_1?cidTexte=JORFTEXT000039295537&dateTexte=&oldAction=rechJO&categorieLien=id&idJO=JORFCONT000039295465

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