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Responsabilité d’une société de gestion de SCPI : 800 000 € de dommages et intérêts

Par PORTMANN ANNE

#Jurisprudence - La cour d’appel de Versailles, infirmant un jugement rendu par le TGI de Nanterre, a condamné la société Fiducial gérance au paiement d’une somme de 800 000 € à titre de dommages et intérêts. La société de gestion avait acquis un bien locatif sans s’assurer de la solvabilité du locataire et a fait perdre à la SCPI une chance de ne pas avoir investi dans ce bien.

Une SCPI et ses associés ont assigné l’entreprise gestionnaire de celle-ci, lui reprochant de multiples fautes de gestion. Aux termes d’une décision rendue le 18 mai 2017, le tribunal de grande instance (TGI) de Nanterre, qui a considéré l’action recevable les a débouté de leurs demandes de dommages et intérêts. Les demandeurs ont fait appel. La société de gestion, qui contestait la recevabilité de l’action, soutenait notamment que les décisions reprochées à la société de gestion avaient été approuvées, lors de l’assemblée générale, par les associés de la SCPI. La cour d’appel a rappelé dans son arrêt, que les fautes commises par la société de gestion devaient s’apprécier non pas au regard du processus décisionnel, mais du caractère normal ou non de cette décision au moment où elle a été prise, en fonction des informations disponibles. En l’espèce, les juges d’appel ont considéré que la société de gestion avait commis une faute lorsqu’elle a procédé à l’acquisition d’un immeuble loué par une société qui s’est avérée défaillante dans le paiement des loyers. En dépit des déclarations du vendeur, le gestionnaire aurait du s’informer de la situation du locataire, qui était notoirement défaillant et avait publié des bilans négatifs. La SCPI avait d’ailleurs recherché, en vain, la responsabilité du vendeur, indiquant dans son assignation que la solvabilité du locataire avait été un élément déterminant de son consentement. La société gestionnaire a reconnu s’être contenté des seules déclarations du vendeur et n’a procédé à aucune étude de solvabilité. Sur le fondement de cette faute la seule que la cour reconnaît, la société de gestion est condamnée à payer à la SCPI la somme de 800 000 € à titre de dommages et intérêts, afin de compenser la perte de chance de ne pas avoir investi. Dans un communiqué diffusé le 23 avril 2018, Jean-Jacques Benattar et Raphaël Perrin, associés du cabinet d’avocat Perspectives, qui défendait la SCPI et ses associés ont considéré que cette décision précisait les contours du régime de la responsabilité des sociétés de gestion des SCPI en jugeant notamment que le vote de décisions par les investisseurs ne suffisait pas à exonérer la société de gestion des sa responsabilité. La société Fiducial gérance était défendue par Maître Calmann Bellity, du cabinet Bredin-Prat, qui n’a, pour le moment, fait aucune déclaration concernant un éventuel pourvoi en cassation.

CA Versailles, 13 avr. 2018, n° 17/06514

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