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Si un propriétaire construit sur une partie commune dont il a jouissance privative et se l’approprie, la démolition est une action réelle

Par DROIT&PATRIMOINE

Par Cécile Le Gallou, Maître de conférences HDR, Université de Toulouse I Capitole

Le propriétaire d’un appartement aménage une terrasse relevant des parties communes dont il a la jouissance ainsi que les deux autres terrasses contigües, accessibles de chez lui : il y fait y édifier des vérandas et agrandit sa surface d’habitation par la création d’une cuisine. Le syndicat des copropriétaires l’assigne alors en restitution et remise en état initial de ces deux terrasses contiguës. Le propriétaire considérait que cette action devait être déclarée prescrite car il s’agissait d’une action personnelle enfermée dans le délai de dix ans, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Bien au contraire, la Cour de cassation rappelle que, « lorsqu’un propriétaire édifie sans droit une construction sur une partie commune dont il a la jouissance privative et tente ainsi de s’approprier une partie commune de la copropriété, l’action tendant à obtenir la suppression de la construction élevée irrégulièrement est une action réelle qui se prescrit par trente ans ».
Observations : Bien que non publiée, cette décision présente l’intérêt de rappeler que des actions réelles peuvent être exercées, dans un délai de trente ans, par un syndicat de copropriétaires contre un copropriétaire malgré ce que semble affirmer l’article 42, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci dispose que « Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ». Cela ne signifie par pour autant que toute action est nécessairement personnelle. L’action en restitution d’une partie commune qu’un copropriétaire s’est appropriée est une action réelle comme en l’espèce (Cass. 3e civ., 9 juill. 1995, n° 94-10.210), mais l’action ayant pour but de faire respecter le règlement de copropriété et supposant la suppression d’une construction est une action personnelle (Cass. 3e civ, 5 juill. 1989, n° 88-10.028).

C.L.G.

Cass. 3e civ., 14 avr. 206, n° 13-24.969, inédit

Publié in Droit & Patrimoine l’Hebdo, n° 1056, 16 mai 2016

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