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La démolition d’une construction érigée sur le fonds servant doit être proportionnée au regard du droit au domicile de son propriétaire

Par DROIT&PATRIMOINE HEBDO

Immobilier - La démolition d’une construction érigée sur le fonds servant doit être proportionnée au regard du droit au domicile de son propriétaire

Une parcelle, qui est la propriété indivise de cinq personnes, jouit d’une servitude de passage, d’une largeur de huit mètres, grevant deux autres parcelles appartenant à deux propriétaires distincts. Mais le passage finit par se révéler compliqué en raison de modifications apportées aux fonds servant : tout d’abord, sur l’une de ces deux parcelles, le propriétaire fait édifier des constructions en vertu d’un permis de construire ; ensuite, la seconde parcelle est bordée d’une haie. Dans ce contexte, l’un des indivisaires du fonds dominant assigne les deux propriétaires des fonds servants en suppression des constructions, plantations et équipements empiétant sur l’assiette de la servitude. La cour d’appel fait droit à ces prétentions et ordonne la démolition de la construction au motif que, du fait de l’empiétement, le passage est réduit de moitié à hauteur du garage et qu’un déplacement de l’assiette de la servitude ne peut être imposé au propriétaire du fonds dominant que dans les conditions prévues à l’article 701, dernier alinéa, du Code civil. Bien au contraire, la Cour de cassation, visant l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentale (CEDH), censure cette logique en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché comme il le lui était demandé, « si la mesure de démolition n’était pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile » des propriétaires des constructions bâties sur le fonds servant.

OBSERVATIONS. Comme le rappelait la cour d’appel, l’article 701 du Code civil impose au propriétaire du fonds servant de ne pas rendre l’usage de la servitude plus difficile ou moins confortable. Toutefois, une limite est prévue : si l’assiette de la servitude devient plus onéreuse pour lui ou l’empêche d’y faire des réparations avantageuses, il peut proposer une solution alternative. Mais la Cour de cassation se positionne sur un autre point, la démolition : elle doit être proportionnée au droit au respect du domicile.

Réf. : Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-25.113, P+B+I

NOMENCLATURE DES ARRÊTS DE LA COUR DE CASSATION : F : formation à 3 ; FS : formation de section ; FP : formation plénière de chambre ; D : arrêt diffusé ; P : arrêt publié au bulletin mensuel ; P + B : arrêt publié au bulletin d’information ; R : arrêt mentionné dans le rapport annuel ; I : arrêt publié sur le site internet ;

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