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Le préjudice commercial né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui lié à l’éviction du fonds de commerce

Par Droit&Patrimoine

Immobilier - Le préjudice commercial né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui lié à l’éviction du fonds de commerce

Le propriétaire d’un local commercial le donne à bail, puis donne congé au preneur six mois plus tard avec refus de renouvellement. Il semble que, afin de précipiter le départ du preneur, il ait dégradé les locaux et proféré des menaces à son encontre. Dans ce contexte, le preneur quitte les lieux et l’assigne en paiement d’une indemnité d’éviction, en ce compris une indemnité accessoire pour trouble commercial. La cour d’appel fait droit à cette demande en paiement de l’indemnité d’éviction au motif que le bailleur avait perturbé l’exploitation commerciale du preneur avant la date de congé par ses dégradations et menaces alors que celui-ci avait droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ; puisqu’aucune indemnité d’éviction n’avait été versée, le trouble commercial subi du congé au jour du prononcé de la décision correspondait à la perte de résultat pour les six dernières années. La Cour de cassation, visant les articles L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce, censure ce raisonnement et rappelle que « le préjudice commercial né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui lié à l’éviction du fonds de commerce ».

OBSERVATIONS. Si le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial, il doit verser au preneur une indemnité d’éviction compensant le préjudice causé par le défaut de renouvellement, preneur qui a droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement (art. L. 145-28 C. com.). Le calcul de l’indemnité tient compte, notamment, de la valeur marchande du fonds de commerce, et, le cas échéant, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf preuve d’un préjudice moindre (art. L. 145-14 C. com.). Mais le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité (Cass. 3e civ., 30 nov. 2017, n° 16-17.686)

Réf. : Cass. 2e civ., 27 février 2020, n° 18-25160, F-P+B+I

Nomenclature des arrêts de la Cour de cassation : F : formation à 3 ; FS : formation de section ; FP : formation plénière de chambre ; D : arrêt diffusé ; P : arrêt publié au bulletin mensuel ; P + B : arrêt publié au bulletin d’information ; R : arrêt mentionné dans le rapport annuel ; I : arrêt publié sur le site internet

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