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Pouvoir de l’usufruitier de mettre fin, seul, au bail commercial et paiement de l’indemnité d’éviction

Par DROIT&PATRIMOINE HEBDO

Immobilier - Pouvoir de l’usufruitier de mettre fin, seul, au bail commercial et paiement de l’indemnité d’éviction

Un immeuble à usage commercial est donné à bail. Ultérieurement, le nu-propriétaire et l’usufruitier de ce local délivrent au preneur le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. Il s’avère que la cour d’appel déclare ce refus sans motif grave et légitime. L’usufruitier et le nu-propriétaire sont alors condamnés, in solidum, à payer l’indemnité d’éviction au motif que, bien que le nu-propriétaire eût la qualité de bailleur, ils demeuraient tous deux redevables de l’indemnité d’éviction car ils avaient délivré, ensemble, le refus, qui excédait les pouvoirs du seul usufruitier. Mais la Cour de cassation, à l’issue d’une longue motivation, censure ce raisonnement : au visa de l’article 595, alinéa 4, du Code civil, et de l’article L. 145-14 du Code du commerce, elle affirme qu’en « cas de démembrement de propriété, l’usufruitier, qui a la jouissance du bien, ne peut, en application de l’article 595, dernier alinéa, du Code civil, consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire (3e Civ., 24 mars 1999, pourvoi n° 97-16.856, Bull. 1999, III, n° 78) ou, à défaut d’accord de ce dernier, qu’avec une autorisation judiciaire, en raison du droit au renouvellement du bail dont bénéficie le preneur même après l’extinction de l’usufruit » ; en revanche, « l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et, par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement (3e Civ., 29 janvier 1974, pourvoi n° 72-13.968, Bull. 1974, III, n° 48) ». Elle en conclut qu’en « condamnant la nue-propriétaire, in solidum avec l’usufruitière, alors que l’indemnité d’éviction n’était due que par celle-ci, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». 

OBSERVATIONS. La Cour de cassation rappelle ici la répartition des pouvoirs entre nu-propriétaire et usufruitier d’un local commercial et leurs pouvoirs et obligations respectifs en matière de conclusion d’un bail commercial ou son renouvellement, et sa rupture (et donc le poids unique de l’indemnité d’éviction).

Réf. : Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-26.162, P+B+I

NOMENCLATURE DES ARRÊTS DE LA COUR DE CASSATION : F : formation à 3 ; FS : formation de section ; FP : formation plénière de chambre ; D : arrêt diffusé ; P : arrêt publié au bulletin mensuel ; P + B : arrêt publié au bulletin d’information ; R : arrêt mentionné dans le rapport annuel ; I : arrêt publié sur le site internet ;

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