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Si une promesse unilatérale de vente stipule une condition suspensive, la levée de l’option ne vaut pas renoncement à cette condition et n’établit pas qu’elle aurait été remplie

Par DROIT&PATRIMOINE HEBDO

Immobilier - Si une promesse unilatérale de vente stipule une condition suspensive, la levée de l’option ne vaut pas renoncement à cette condition et n’établit pas qu’elle aurait été remplie

En avril 2016, un couple consent une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble au profit de Z ; l’acte stipule plusieurs conditions suspensives, notamment l’obtention par les promettants de l’autorisation de changer sa destination en usage d’habitation. Puis, en vertu de l’une des clauses de l’acte, la société X se substitue au bénéficiaire initial de la promesse. Il est prévu que la date de réalisation de la vente serait reportée de trois mois. Entretemps, Monsieur Z se désiste de son intention d’acquérir, car les promettants n’ont pas obtenu le changement de destination de l’immeuble pour la totalité de la surface bâtie ; la société X leurréclame alors la restitution de l’indemnité d’immobilisation. Les promettants ayant été condamnés par la cour d’appel à cette restitution, ils forment un pourvoi dans lequel ils soutiennent que le bénéficiaire initial ayant levé l’option, la vente était alors devenue parfaite, de sorte que sa rétractation ultérieure aurait dû engager sa responsabilité à leur égard. Mais la Cour de cassation rejette cette critique et approuve la cour d’appel qui avait « relevé que le changement de destination était une condition déterminante de la vente et retenu que l’acte de levée d’option, qui reportait la signature de l’acte authentique à une date ultérieure au motif, […] que la demande d’autorisation de changement de destination, à la charge des promettants, n’avait pas été présentée pour la totalité de la superficie du bien, ne pouvait pas être interprété en un renoncement du bénéficiaire à la condition suspensive relative au changement de destination ni, à plus forte raison, comme établissant que cette condition aurait été remplie », de sorte que « la vente ne s’étant pas réalisée par leur fait, les promettants devaient restituer l’indemnité d’immobilisation ».

OBSERVATIONS. La levée de l’option par le bénéficiaire ne balaie pas les effets de la non-réalisation d’une condition suspensive imputable au promettant ; l’indemnité d’immobilisation devait être restituée.

RÉF. : Cass. 3e civ., 5 mars 2020, n° 19-13.386 et 19-13.717, inédit

Nomenclature des arrêts de la Cour de cassation : F : formation à 3 ; FS : formation de section ; FP : formation plénière de chambre ; D : arrêt diffusé ; P : arrêt publié au bulletin mensuel ; P + B : arrêt publié au bulletin d’information ; R : arrêt mentionné dans le rapport annuel ; I : arrêt publié sur le site internet

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