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Vice caché : l’acquéreur qui conserve la maison sans restitution de prix peut être indemnisé du coût de la démolition-reconstruction

Par Droit&Patrimoine Hebdo

Immobilier - Vice caché : l’acquéreur qui conserve la maison sans restitution de prix peut être indemnisé du coût de la démolition-reconstruction

Un propriétaire vend sa maison à un couple, mais, peu après, des désordres apparaissent ; le couple d’acquéreurs assigne alors, sur le fondement des vices cachés, le vendeur dont la mauvaise foi lors de la vente finit par être établie. La cour d’appel condamne ce vendeur à leur payer une partie du prix de vente et le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble, mais l’arrêt est cassé (Cass. 3e civ., 14 déc. 2017, n° 16-24.170). La cour d’appel de Lyon alors saisie condamne à nouveau le vendeur à payer 130 000 euros aux acquéreurs au titre des dommages-intérêts de l’article 1645 du Code civil. Le vendeur se pourvoit, une nouvelle fois, en cassation et soutient que les acquéreurs ne pouvaient obtenir le paiement de la démolition-reconstruction de l’immeuble qu’ils conservaient malgré les vices cachés, ces dommages-intérêts ne devant pas permettre le rééquilibrage du contrat ; et ils auraient été calculés en violation du principe de réparation intégrale. Après avoir rappelé le contenu de l’article 1645 du Code civil et l’autonomie de l’action indemnitaire, la Cour de cassation affirme que « lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction. »

OBSERVATIONS. L’acquéreur, faisant face à un vice caché, dispose classiquement d’une option entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire (art. 1644 C. civ.). Si le vendeur est de mauvaise foi (art. 1645 C. civ.), l’acquéreur peut réclamer des dommages-intérêts compensant son préjudice, et cette action peut être exercée de manière autonome des deux précédentes (Cass. 3e civ., 24 juin 2015, pourvoi n° 14-15.205) ; les dommages-intérêts peuvent inclure le coût de la démolition/reconstruction.

Réf. : Cass. 3e civ., 30 janv. 2020, n° 19-10.176, P+B+I

Nomenclature des arrêts de la Cour de cassation : F : formation à 3 ; FS : formation de section ; FP : formation plénière de chambre ; D : arrêt diffusé ; P : arrêt publié au bulletin mensuel ; P + B : arrêt publié au bulletin d’information ; R : arrêt mentionné dans le rapport annuel ; I : arrêt publié sur le site internet

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