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Conséquences de la suppression de l’inscription au RCS pour les loueurs en meublé

Par Olivier Rozenfeld, Pdt Fidroit

La suppression de l’inscription au RCS (1) comme condition au statut de LMP (2) est l’aboutissement de la position prise par le Conseil Constitutionnel (3), de l’uniformisation appelée de ses vœux par le comité consultatif des greffes (4) et de l’évolution du BOFIP (5). L’art 155 CGI peut modifier de manière substantielle la situation de propriétaires immobiliers. Passons en revue ces conséquences parfois inattendues…

Les nouvelles règles qui ont donné lieu à interprétation sur leur date d’entrée en vigueur devraient s’appliquer à compter du 1er janvier 2020.

Pour 2019, il convient de considérer que l’inscription au RCS était obligatoire. Il ne devrait donc pas y avoir en conséquence de passage intempestif en régime de LMP.

Pour l’avenir, ne pourront être considérés comme exerçant une activité commerciale susceptible d’être inscrits au RCS, que les seuls loueurs réalisant des prestations de services tels que le petit-déjeuner, le nettoyage, l’accueil, le ménage.

Au sens de l’impôt sur le revenu, il suffira que les recettes excèdent 23 000 € et qu’elles représentent plus de 50 % des revenus d’activités, en ce compris les pensions et retraites, pour relever des BIC professionnels. Régime qui autorise la déduction d’un potentiel déficit sur le revenu global mais qui rend applicable le système des plus-values professionnelles en cas de cession.

En matière sociale, la nouvelle rédaction des textes (6) nous conduit (à ce jour) à conclure que lorsque les recettes sont supérieures à 23 000 € de recettes, et que c’est une location saisonnière, cela entraîne alors l’assujettissement aux cotisations sociales sur le bénéfice. Ainsi des pros pourraient ne plus cotiser : ceux qui disposent uniquement de location à titre de résidence principale ou ceux qui réalisent moins de 23 000 € au titre de la location saisonnière. L’art 611-1 du CSS va-t-il être réajusté par le législateur ? À suivre avec attention !

Pour l’IFI maintenant, la modification de l’art 155 IV du CGI n’a pas d’incidence en la matière. La location en meublé exercée en direct est exonérée sans que l’inscription au RCS soit nécessaire. Le législateur n’avait pas conservé dans la définition des biens professionnels cette condition lors de la mise en place de l’IFI.

Il est néanmoins impératif que les recettes soient supérieures à 23 000 € et que les bénéfices représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal IFI hors pensions de retraite. L’activité devant être exercée à titre principal (7).

Les nouvelles conditions ont également des répercussions en matière de cotisation à la PUMA (8). Plutôt heureuses pour le coup. Ces cotisations sont appelées auprès de ceux dont les revenus d’activités sont inférieurs à 20 % du PASS (9). Le basculement en revenus professionnels qui n’étaient pas qualifiés comme tels pourraient alors permettre d’éviter la cotisation PUMA ou la minimiser. Les revenus de la LMP sont exclus de l’assiette soumise à cette cotisation.

Si le traitement en matière de PUMA peut s’en trouver amélioré, il existe à l’inverse d’autres effets indésirables.

Les loueurs qui ont choisi la réduction d’impôt « Censi-Bouvard » seront pénalisés. Le statut de LMP est incompatible avec la réduction d’impôt « Censi-Bouvard ». Or, une fois le choix fait pour cette réduction, il est alors impossible d’amortir sur toute la période d’amortissement, post basculement !

Ensuite, n’oublions pas que les éventuels déficits constatés au titre de l’activité de LMNP et qui n’ont pas encore pu être imposés seraient perdus. Enfin, l’art 151 septies du CGI qui permet d’obtenir un traitement fiscal privilégié en matière de taxation des plus-values pourrait être écarté puisqu’il faut pouvoir revendiquer 5 ans d’exercice professionnel avant qu’il ne s’applique.

La fiscalité est un terrain de jeu réservé aux virtuoses…

Notes : 

(1) Registre du Commerce et des Sociétés

(2) Loueur en Meuble Professionnel

(3) Conseil Constitutionnel du 8 février 2018

(4) avis du CCRDS 18 juillet 2018 n° 2018-005

(5) BOFiP du 20 mars 2019

(6) En particulier l’art 155 IV du CGI, art 611-1 CSS

(7) BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 § 150

(8) Protection Universelle Maladie

(9) PASS 2020 : 41 136 €, soit 8 227 € pour 20 %

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