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Chantages aux recours abusifs : les acteurs de l’immobilier n’ont pas à payer ! S’ils sont contraints de le faire, ils peuvent alors déposer plainte !

Par Alexandre de Konn, Avocat associé, Spécialiste en droit pénal – LPA-CGR Avocats, et Clément Bossard, Avocat – LPA-CGR Avocats

Plus de soixante-dix recours contre des permis de construire, une association fictive créée dans le but exclusif de disposer d’un intérêt à agir, des recours retirés moyennant finance avec près de 2 millions d’euros de gain : une sanction pénale exemplaire !

Cet article est issu du dossier spécial - Droit Immobilier de Droit&Patrimoine Magazine - Accéder au sommaire 

Une foncière, actrice majeure de l’immobilier parisien, a été l’une des victimes d’un escroc qui a formé, d’abord à titre personnel puis via une association, plusieurs dizaines de recours gracieux ou contentieux visant des opérations immobilières conséquentes, dont plusieurs visant un projet d’ensemble immobilier de bureaux.

Cet acteur de l’immobilier parisien a toujours catégoriquement refusé de payer et ce, malgré le préjudice résultant des recours formés abusivement. Il a au contraire choisi de saisir la justice pénale, par le biais d’une plainte, pour obtenir :

– la cessation des agissements délictueux de cet individu ;

– la réparation de son préjudice.

L’enquête initiée à la suite de ce dépôt de plainte a démontré que l’association à l’origine des recours était une association fictive, une coquille vide exclusivement créée au moyen de faux procès-verbaux, afin de permettre à son président de disposer artificiellement d’un intérêt à agir pour former des recours et ainsi contraindre ses victimes (les bénéficiaires des permis de construire de tels projets) à conclure des transactions emportant désistement et versement des fonds correspondants sous des formes pouvant varier (transaction, contrat annuel de prestation de services, etc.). Pas moins de onze protocoles d’accords avaient été conclus avec divers acteurs de l’immobilier.

Le tribunal correctionnel de Paris a rendu une décision – non définitive à ce jour – exemplaire et dissuasive pour d’éventuels maîtres chanteurs :

– 30 mois d’emprisonnement, assortis d’un sursis avec mise à l’épreuve durant deux ans comprenant l’obligation de réparer, en fonction de ses facultés contributives, les dommages causés par les infractions commises ;

– une interdiction d’exercer une activité professionnelle ou sociale en relation avec le secteur de l’urbanisme ou celui de la protection de l’environnement pour une durée de cinq ans ;

– la confiscation des sommes saisies durant l’enquête ;

– la publication d’un communiqué judiciaire au Journal officiel, dans Le Moniteur et dans Le Parisien.

L’appel de cette décision devrait être examiné au premier semestre 2020 par la cour d’appel.

Envisageons quelques extraits de la lutte pénale contre les recours abusifs.

I – Des recours lucratifs

A – Une association fictive permettant la création artificielle d’un intérêt à agir

L’article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme, créé par une ordonnance du 18 juillet 2013 (1), afin de limiter l’exercice des recours abusifs contre des permis de construire, a mis en place de strictes conditions de recevabilité des recours.

Il disposait à l’époque des faits que : « Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation ». L’individu ne pouvait donc pas exercer en son nom les recours à l’encontre des différents promoteurs pour obtenir des transactions. C’est pourquoi il a créé une association dont il était en réalité l’unique membre.

L’exercice de ces recours était le seul objet de l’association, qui permettait de contourner l’article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme.

Son président reconnaissait lui-même devant les enquêteurs que « l’association a été créée pour permettre une intervention sur l’ensemble de Paris et faciliter la reconnaissance de l’intérêt à agir », que « le blocage individuel nécessite de former une association pour porter la plupart du recours » et qu’il a « créé l’association par ma personne pour avoir le moyen de porter les recours ».

De plus, tous les éléments de l’enquête démontrent le caractère fictif de cette association qui n’était en réalité qu’une coquille vide.

B – L’exercice de recours abusifs

L’exercice d’une voie de justice est en principe un droit. Mais cet exercice peut dégénérer en abus de droit comme le reconnaissent d’ailleurs les procédures civile et administrative (2).

En l’espèce, c’est bien de manière abusive que l’escroc exerçait ses différents recours, ce qui constitue une manœuvre frauduleuse en vue de se voir remettre des fonds grâce à des protocoles.

Le nombre de ces recours révèle qu’il ne s’agissait pas de protéger des intérêts légitimes mais bien d’organiser un système généralisé d’escroquerie.

Ainsi, par l’intermédiaire de son association, le prévenu, présumé innocent, a déposé des recours gracieux et/ou contentieux à l’encontre d’au moins soixante-cinq permis de construire avant sa convocation en justice.

Même après cette date, et malgré l’ordonnance de placement sous contrôle judiciaire lui interdisant de telles actions, le président de l’association fictive a persisté en déposant deux nouveaux recours gracieux et treize requêtes devant la cour administrative d’appel de Paris.

Ce nombre conséquent de requêtes (plus de soixante-dix) révèle qu’il ne s’agit en aucun cas de recours exercés pour défendre des intérêts et des droits juridiquement protégés, mais bien d’un processus industrialisé d’instrumentalisation de la justice administrative pour parvenir à ses fins.

Le caractère abusif de ces recours ressortait également de l’usage de modèles de requête pré-remplis.

L’ensemble des recours exercés par cet individu était rédigé de manière strictement identique.

Tous ces recours ont été jugés irrecevables par les juridictions administratives, au motif notamment que l’association n’est pas recevable à agir à l’encontre de permis de construire afin de défendre l’intérêt des contribuables en matière de fiscalité de l’urbanisme.

Le nombre des recours et la reproduction systématique du même grief dans la totalité de ceux-ci démontrent leur caractère artificiel : ils n’avaient pas pour objectif d’obtenir l’annulation (ou la modification) des permis de construire attaqués mais seulement de contraindre les pétitionnaires des permis à transiger avec leur auteur pour obtenir leur retrait.

C – L’objet des recours

Sur le fond, les recours exercés n’avaient aucune chance de prospérer.

En effet, par exemple, les erreurs concernant l’assiette de redevance ne portent pas atteinte à la régularité d’un permis de construire (3).

Ainsi, le moyen tiré de l’énonciation inexacte des surfaces déclarées passibles de la redevance/taxe sur les bureaux et locaux commerciaux ainsi que l’argument soulevé sur l’assiette de la redevance sont inopérants car de telles erreurs, même à les supposer vraies, ne portent pas atteinte à la régularité d’une autorisation d’urbanisme.

Les actions n’avaient pas pour objet d’obtenir l’annulation ou la modification des permis de construire mais seulement d’obtenir un moyen de pression pour forcer les titulaires de ces permis à transiger.

Ainsi que l’enquête le révèle, l’objectif poursuivi par le dépôt de ces nombreux recours était de forcer les titulaires des permis de construire à consentir à une transaction en contrepartie du désistement.

Ces recours, même sans chance d’aboutir, constituaient une charge importante pour ces projets immobiliers car ils rendaient impossible le début des travaux pour certains, la commercialisation des locaux, la conclusion d’un bail, le bénéfice d’un financement bancaire de l’opération sans l’application d’une surprime, et la vente l’actif sans une forte décote tant que le recours persistait.

Le recours à une transaction était donc imposé afin de ne pas être contraint d’attendre la décision, pourtant connue à l’avance, des juridictions administratives.

L’individu exigeait ainsi de la part de la foncière à l’origine de cette procédure, le versement d’une somme de 500 000 euros en contrepartie d’un arrêt des recours contre son dernier projet immobilier. C’est finalement une somme de 1 000 000 d’€ qui a été sollicitée en échange d’une absence de recours contre l’ensemble du parc immobilier.

Une telle proposition a été effectuée auprès de nombreux autres titulaires de permis de construire.

Ce sont près de 2 millions d’euros qui ont ainsi pu être extorqués auprès de divers acteurs du secteur de l’immobilier.

II – La décision du tribunal correctionnel de Paris

A – La prévention

À l’issue d’une enquête de la Brigade de répression de la délinquance contre la personne (BRDP), l’auteur des recours abusifs a été renvoyé devant le tribunal correctionnel, au même titre que son association fictive, personne morale.

Le prévenu était renvoyé devant le tribunal correctionnel pour avoir, courant 2015 à 2017, commis les infractions suivantes :

– faux et usage de faux : altération frauduleuse de la vérité dans un écrit ayant pour objet ou pouvant avoir pour effet d’établir la preuve d’un droit ou d’un fait ayant des conséquences juridiques, en l’espèce en falsifiant tous les procès-verbaux d’assemblée générale et de réunion du conseil d’administration de l’association, en présentant comme réelles des réunions en fait inexistantes et en y apposant les noms de personnes n’ayant aucun lien juridique avec l’association ; – escroquerie : commission des délits d’escroquerie par emploi de manœuvres frauduleuses, en l’espèce en exerçant, en sa qualité de dirigeant d’une association, association fictive exclusivement créée afin de pouvoir disposer d’un intérêt à agir, de multiples recours (plus de cinquante) gracieux et contentieux à l’encontre de permis de construire accordés par l’autorité administrative, ces recours étant abusifs en raison de leur caractère systématique et non fondé, puis pour se prévaloir desdits recours auprès des sociétés de promotion immobilière bénéficiaires desdits permis de construire afin de les déterminer, à leur préjudice, à conclure des accords de transaction emportant désistement d’instance et d’action et à verser les fonds correspondants, à l’association ou à lui-même, soit au total la somme de 1 170 000 € ; 

– tentative d’escroquerie : tentative de commettre les délits d’escroquerie par emploi de manœuvres frauduleuses ; en l’espèce, en exerçant, en sa qualité de dirigeant d’une association, association fictive exclusivement créée afin de pouvoir disposer d’un intérêt à agir, des recours gracieux et contentieux à l’encontre de permis de construire accordés par l’autorité administrative, ces recours étant abusifs en raison de leur caractère systématique et non fondé, puis pour se prévaloir desdits recours auprès des sociétés de promotion immobilière bénéficiaires desdits permis de construire afin de les déterminer, à leur préjudice, à conclure des accords de transaction emportant désistement d’instance et d’action, ladite tentative n’ayant manqué son effet qu’en raison de circonstances indépendantes de sa volonté, en l’espèce le refus des sociétés de transiger en vue d’obtenir les désistements d’instance et d’action correspondant auxdits recours ; – blanchiment : apporter une justification mensongère de l’origine des fonds perçus par son épouse et par les sociétés dont il est le dirigeant ; en l’espèce, en facturant l’association en contrepartie de prestations fictives, en faisant verser à son épouse et à son fils par l’association des sommes mensuelles s’apparentant à des salaires, l’ensemble de ces sommes provenant des délits d’escroquerie commis au moyen de l’association fictive.

B – La culpabilité

1°/ Sur le délit de faux en écriture privée

L’article 441-1 du Code pénal dispose que : « Constitue un faux toute altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice et accomplie par quelque moyen que ce soit, dans un écrit ou tout autre support d’expression de la pensée qui a pour objet ou qui peut avoir effet d’établir la preuve d’un droit ou d’un fait ayant des conséquences juridiques. Le faux et l’usage de faux sont punis de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende ».

Il résulte des dispositions légales que le préjudice causé par la falsification d’un écrit peut résulter de la nature même de la pièce falsifiée et que tel est le cas de l’altération de procès-verbaux d’assemblée générale ou de conseil d’administration d’une personne morale, laquelle est de nature à permettre de contester la régularité et les pouvoir de cet organe.

Il était ainsi reproché au prévenu d’avoir procédé à la falsification de « tous les procès-verbaux d’assemblée générale et de réunion du conseil d’administration de l’association en présentant comme réelles des réunions de fait inexistantes et en y apposant les noms de personnes n’ayant aucun lien juridique avec l’association ».

La perquisition réalisée au local loué par l’association fictive a en effet permis la découverte de six procès-verbaux de réunion des membres du groupement. Il ressortait de l’analyse de ces documents que ceux-ci mentionnent, outre la présence du président de l’association, prévenu, celle de plusieurs autres personnes.

Or, il ressortait des pièces du dossier et spécialement des déclarations unanimes des intéressés reçues par les enquêteurs qu’aucun de ces derniers n’a jamais participé à une quelconque réunion du conseil d’administration de l’association en question. Cet état de fait contredit ainsi frontalement les mentions inexactes figurant les procès-verbaux litigieux, lesquelles entendent clairement établir la présence physique au domicile du président d’autres membres de l’association et la participation active de ces personnes aux délibérations dudit conseil d’administration et ainsi donner l’apparence – délibérément trompeuse – d’un fonctionnement interne de la personne morale pleinement conforme aux dispositions statutaires. De plus, l’appartenance officielle des personnes intéressées tant au conseil d’administration de l’association qu’à cette dernière en simple qualité de membres n’a été démontrée ni au cours de l’enquête préliminaire, ni lors de l’audience correctionnelle.

À l’audience, le prévenu a reconnu avoir de la sorte intentionnellement falsifié les procès-verbaux litigieux à l’instar, selon lui, de tous les dirigeants de personnes morales de modeste envergure, tout en invoquant le caractère anodin de ce comportement.

Un procès-verbal de réunion d’un organe délibérant constituant, au sens des dispositions sus-rappelées de l’article 441-1 du Code pénal, un écrit ayant pour objet l’établissement de la preuve d’un droit ou d’un fait ayant des conséquences juridiques et la fausseté des actes considérés étant démontrée, le prévenu, qui avait ainsi délibérément entretenu dans l’esprit des individus concernés, en évoquant devant ceux-ci l’existence de cette fraude à la taxe sans pour autant détailler ses véritables desseins, une irréductible confusion quant à leurs réelles fonctions respectives au sein de la personne morale, sera par la suite, en sa qualité incontestée d’auteur des procès-verbaux litigieux, déclaré coupable du délit de faux en écriture privée dont il est prévenu.

2°/ Sur les délits d’escroquerie et tentatives d’escroquerie

L’article 313-1 du Code pénal dispose : « L’escroquerie est le fait, soit par l’usage d’un faux nom ou d’une fausse qualité, soit par l’abus d’une qualité vraie, soit par l’emploi de manœuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d’un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge. L’escroquerie est punie de cinq ans d’emprisonnement et de 375 000 € d’amende ».

L’article 121-5 du même code énonce : « La tentative est constituée dès lors que, manifestée par un commencement d’exécution, elle n’a été suspendue ou n’a manqué son effet qu’en raison de circonstances indépendantes de la volonté de son auteur ».

Il résulte des dispositions précitées de l’article 313-1 que l’infraction d’escroquerie est consommée par la vérification d’une remise appauvrissant soi-même ou autrui ou d’un acte opérant obligation ou décharge et procédant directement de l’usage d’un faux nom, d’une fausse qualité, de l’abus d’une qualité vraie ou de l’emploi de manœuvres frauduleuses.

Le tribunal a précisé dans son jugement que si l’exercice d’une action en justice prévue par la loi constitue un droit fondamental, son utilisation hors le dessein de faire assurer ou protéger un droit légitime et après qu’un intérêt donnant qualité à agir eût été artificiellement créé dans le seul objectif d’obtenir le versement de sommes d’argent en exécution d’une convention de transaction conclue conformément aux dispositions des articles 2044 et suivants du Code civil, afin d’obtenir un désistement ou une renonciation, constitue une manœuvre frauduleuse déterminante de la remise des fonds précités au sens des dispositions de l’article 313-1 du Code pénal.

Or, il ressortait des pièces du dossier et des débats que le prévenu avait déclaré avoir entendu lutter contre un mouvement de fraudes consistant pour les opérateurs immobiliers à minorer les surfaces de construction devant être déclarées au titre des dispositions des articles L. 520-1 et R. 520-12 du Code de l’urbanisme régissant la perception d’une taxe sur les bureaux et dont le produit est attribué à la région Île-de-France afin d’être affecté en recettes au budget d’équipement de la région, conformément aux dispositions de l’article 520-3 du même code. Le prévenu a soutenu que ce comportement frauduleux revêtait un caractère massif et portait de la sorte lourdement atteinte aux finances régionales en privant la collectivité locale d’importantes sommes lui étant dues.

L’individu étant donc conscient du fait qu’à titre personnel, il ne disposait pas, au vu de la jurisprudence constante du Conseil d’État (4), d’un intérêt personnel suffisant lui donnant qualité à agir contre les autorisations d’urbanisme qu’il estimait délivrées en méconnaissance des dispositions sus-rappelées du Code de l’urbanisme, celui-ci a créé l’association dont les statuts ne seront modifiés pour inclure la question de la fiscalité environnementale que par la suite. Sous-couvert de cette personne morale, il était ainsi loisible au prévenu de déposer devant le tribunal administratif de Paris des recours pour excès de pouvoir dirigés contre les permis de construire accordés aux pétitionnaires par la Ville de Paris arguant de l’existence d’un intérêt collectif défendu par son association et assurant ainsi la recevabilité desdits recours juridictionnels devant le juge administratif sur le fondement d’une jurisprudence séculaire (5).

Il ressort ainsi du tableau établi par la Ville de Paris et présent au dossier pénal qu’en trois ans, le prévenu ou son association avaient déposé 58 recours gracieux auprès de la collectivité locale parisienne et 28 recours contentieux au greffe du tribunal administratif de Paris.

L’introduction de ces recours, par la personne morale, s’était poursuivie postérieurement à la garde à vue du prévenu.

Cette activité gracieuse et contentieuse (58 recours gracieux et 23 recours contentieux déposés) a été qualifiée par la juridiction d’anormalement soutenue s’agissant d’une association créée seulement quelques mois plus tôt et ne disposant d’aucune logistique ni compétences suffisantes lui permettant de procéder à une analyse objective, approfondie et individualisée de chaque espèce.

Ces recours ne faisaient d’ailleurs montre d’aucune technicité ni rigueur juridiques en tant que ces écritures ne qualifiaient aucunement le moyen de légalité externe et interne soulevé et se bornaient à procéder par simples affirmations au moyen de l’exposition de calculs en apparence précis mais néanmoins exempts de toute valeur scientifique.

Dans sa décision, le tribunal correctionnel retient que le prévenu, par la production quasi industrielle d’écritures gracieuses et contentieuses relevant du sophisme, a entendu conduire de la sorte les sociétés immobilières victimes trompées par la pertinence apparente de ses arguments à transiger avec lui et son association dans des conditions excessivement avantageuses pour ces derniers – compte tenu de la réalité du travail fourni – plutôt que d’endurer le risque, fût-il infondé, d’une annulation juridictionnelle inéluctablement lourde de conséquences matérielles.

Le tribunal juge que le fait de former, sur une période de 734 jours, 58 recours gracieux et 23 recours contentieux (à savoir en moyenne un recours gracieux tous les 13 jours et un recours contentieux tous les 32 jours) fictivement autorisés par le conseil d’administration de l’association – coquille vide –, dont l’unique raison d’être n’a par ailleurs été que de satisfaire aux exigences du juge administratif en matière de recevabilité des recours pour excès de pouvoir dirigés contre des autorisations d’urbanisme par la construction opportune d’un intérêt donnant qualité à agir et dont la structure orientée et uniforme traduit l’absence d’un examen approfondi et individualisé de chaque cas d’espèce, démontre l’intention frauduleuse du prévenu, lequel a en réalité élaboré un stratagème visant à conduire les sociétés immobilières titulaires des permis de construire considérés à transiger avec lui-même non seulement en sa qualité de président de l’association mais également à titre personnel.

Cet exercice – délibérément harcelant – du droit de former un recours juridictionnel excède le cadre de l’action simplement abusive dont l’éventuelle sanction ressort à la seule compétence du juge administratif saisi pour caractériser une manœuvre frauduleuse au sens des dispositions sus-évoquées de l’article 313-1 du Code pénal.

À cet égard, il est important de relever qu’aucun des nombreux recours introduits n’a obtenu gain de cause devant la juridiction administrative.

3°/ Sur le délit de blanchiment des délits d’escroquerie

En plus de ces escroqueries commises au préjudice des acteurs immobiliers, le tribunal correctionnel a estimé que l’auteur de ces recours avait apporté une justification mensongère à l’origine des fonds perçus par son épouse et par les sociétés dont il était le dirigeant par le biais de fausses factures et de salaires pour des emplois fictifs.

C – La peine

Dans une décision parfaitement motivée, le tribunal correctionnel de Paris a fait de ces recours abusifs une affaire emblématique, justifiant une réponse pénale significative.

En effet, les juges ont précisé que les faits objet de la poursuite portaient gravement atteinte à l’ordre public économique et étaient d’autant plus intolérables au corps social que leur commission avait lourdement dégradé la sécurité juridique des autorisations d’urbanisme accordées aux sociétés immobilières victimes et engendré ainsi un important préjudice matériel.

Le prévenu a été déclaré coupable de l’ensemble des infractions qui lui étaient reprochées.

À ce titre, il a été condamné aux peines suivantes :

– 30 mois d’emprisonnement délictuel assortis d’un sursis avec mise à l’épreuve ;

– confiscation des scellés ;

– interdiction d’exercer une activité professionnelle ou sociale en relation avec le secteur de l’urbanisme ou celui de la protection de l’environnement pour une durée de cinq ans ;

– publication d’un communiqué judiciaire.

Même si cette décision n’est pas définitive en raison notamment de l’appel du prévenu, ce premier jugement est une excellente décision pour les victimes et pour la profession. Les décisions pénales sont encore rares en la matière.

La loi « ELAN » du 23 novembre 2018 (6) poursuit cet objectif de lutte contre les recours abusifs. L’article L. 600-1-1 du Code de l’urbanisme dispose ainsi qu’une « association n’est recevable à agir contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l’association en préfecture est intervenu au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ».

L’auteur du recours administratif doit désormais démontrer que « la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’[il] détient ou occupe régulièrement ou pour lequel [il] bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation ».

Les délais dans lesquels ces recours sont examinés par la justice administrative ont également été resserrés.

Malgré la frilosité liée au pénal, la justice répressive se révèle dissuasive contre ce genre de pratiques : une plainte devant les services de police ou une plainte avec constitution de partie civile permettent d’engager immédiatement une enquête, des investigations policières (auditions, perquisitions, gardes à vue, réquisitions, etc.) et d’obtenir la condamnation d’un escroc.

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