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Investisseurs philanthropes : le régime des entreprises foncières solidaires est précisé

Par Bruna Bardawil, Avocat, Cabinet Delsol Avocats

Ces dernières années, dans le giron d’importants organismes sans but lucratif, se sont constituées des sociétés foncières ayant pour ambition de développer un parc d’immeubles cohérent par rapport aux missions sociales des associations ou fondations opératrices (dans le domaine du logement social, bien entendu, mais aussi dans d’autres domaines comme l’agriculture biologique).

Les réseaux de donateurs de ces fondations ou associations sont donc sollicités pour, au-delà de leurs dons, aider ces organismes à constituer un patrimoine immobilier. Les donateurs se voient donc proposer d’investir dans des conditions fiscales attractives.

C’est dans ce contexte que se développent des foncières dites « solidaires ».

Le régime fiscal de ces investissements solidaires a été précisé récemment.

Il est complexe au point qu’il sera réservé aux projets fonciers de grande ampleur.

Le décret n° 2020-1186 du 29 septembre 2020, publié au Journal officiel le 30 septembre, et quatre arrêtés d’application du même jour apportent donc les précisions attendues pour la mise en œuvre du dispositif de réduction d’impôt sur le revenu en faveur de contribuables domiciliés fiscalement en France souscrivant au capital de « foncières solidaires », créé par l’article 157 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020.

I – PRÉCISIONS APPORTÉES AUX ENTREPRISES CONCERNÉES PAR LE DISPOSITIF ET AUX TITRES DONT LA SOUSCRIPTION OUVRE DROIT À LA RÉDUCTION D’IMPÔT

Afin de bénéficier du dispositif de réduction d’impôt introduit par l’article 157 de la loi de finances pour 2020 (article 199 terdecies - 0 AB du CGI), plusieurs conditions, relatives notamment à l’activité des entreprises bénéficiaires des souscriptions dites « foncières solidaires » et aux caractéristiques des titres émis par ces entreprises, doivent être respectées.

A – DÉFINITION DU PUBLIC VISÉ PAR LES FONCIÈRES SOLIDAIRES ET DE LA NATURE DE LEUR INTERVENTION

Pour rappel, l’article 199 terdecies-0 AB, II, 1., 1° et 2°, du CGI précise que les foncières solidaires doivent :

– être agréées entreprises solidaires d’utilité sociale (ESUS) (1) ; et

– exercer à titre principal : a) soit une activité de maîtrise d’ouvrage d’opérations d’acquisition, de construction ou de réhabilitation de logements ou de structures d’hébergement en tant que propriétaire ou preneur de bail à construction, emphytéotique ou de bail à réhabilitation (CCH, art. L. 365-1, 1°) ou d’intermédiation locative et de gestion locative sociale (CCH, art. L. 365-1, 3°) ; b) soit une activité d’acquisition et de gestion par bail rural de tous biens ruraux bâtis et non bâtis sous certaines conditions définies à l’article 199 terdecies-0 AB, II, 1., 2°, b), du CGI (2).

Ces foncières solidaires doivent également répondre à des conditions :

– relatives au public concerné par leur activité : « Elle exerce son activité en faveur de personnes en situation de fragilité du fait de leur situation économique ou sociale au sens du 1° de l’article 2 de la loi n° 2014-856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire » (3) ; et

– relatives à la nature de leur intervention auprès du public concerné par leur activité : « Elle rend aux personnes (en situation de fragilité du fait de leur situation économique ou sociale) un service d’intérêt économique général, […], en mettant à leur disposition les biens et services fonciers […] pour un tarif inférieur à celui du marché de référence dans lequel elle intervient et en favorisant l’accès de ses bénéficiaires en situation de fragilité économique ou sociale à ces biens et services fonciers, par un accompagnement spécifique » (4).

Le décret n° 2020-1186 du 29 septembre 2020 précise les notions de « personnes en situation de fragilité du fait de leur situation économique ou sociale » et de « marché de référence » en distinguant les trois secteurs d’activité suivants :

– secteur des services sociaux et d’insertion relatifs au logement social ;

– secteur des services sociaux relatifs à l’hébergement social de personnes âgées, dépendantes ou en perte d’autonomie ;

– secteur des services visant à installer ou maintenir des agriculteurs respectant les exigences des systèmes de production agro-écologiques.

Les articles 1, 3 et 6 du décret définissent les « personnes en situation de fragilité du fait de leur situation économique ou sociale » (I) en fonction de leur niveau de ressources (i.e. n’excédant pas des plafonds fixés par l’article D. 331-12 du Code de la construction et de l’habitation ou par arrêté conjoint des ministres chargés de l’économie et de l’agriculture, selon le secteur), et (II) sous réserve de communication de leurs avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et autres renseignements permettant de vérifier le respect des plafonds.

Trois arrêtés publiés au Journal officiel du 30 septembre 2020 (5) fixent, par secteur d’activité, la fraction minimale que les personnes en situation de fragilité du fait de leur situation économique ou sociale doivent représenter au sein de l’ensemble des bénéficiaires de la foncière solidaire, à savoir :

– secteur des services sociaux et d’insertion relatifs au logement social : 70 % ;

– secteur des services sociaux relatifs à l’hébergement social de personnes âgées, dépendantes ou en perte d’autonomie : 50 % ;

– secteur des services visant à installer ou maintenir des agriculteurs respectant les exigences des systèmes de production agro-écologiques : 70 %.

L’article 4 du décret donne des précisions spécifiques relatives aux conditions d’intervention des foncières solidaires fournissant un service social d’hébergement social de personnes âgées, dépendantes ou en perte d’autonomie.

Les articles 2, 5 et 7 du décret précisent :

– la notion de « marché de référence » en listant, par secteur, les prestations qui constituent les différents marchés ;

– les modalités de détermination de la différence entre le tarif proposé par la foncière solidaire et le tarif de référence sur le marché dans lequel elle intervient (la valeur économique de l’écart de loyer des logements ou des terrains) ;

– la condition de service d’intérêt économique général (SIEG).

Les formules de calcul des valeurs économiques de l’écart de loyer des logements et terrains sont insérées en annexe au décret (Parties 1 à 3).

Le décret annonce par ailleurs la publication sur le site Internet de la direction générale du Trésor de listes des moyennes des loyers annuels des marchés de référence selon le secteur et leur mise à jour tous les cinq ans.

L’article 8 du décret vise les cas des foncières solidaires exerçant leur activité simultanément dans plusieurs secteurs d’activité susvisés.

B – FIXATION DU PLAFOND DU TAUX DE RENDEMENT ANNUEL DU PRIX DE CESSION DES TITRES OU PARTS ACQUIS LORS DES SOUSCRIPTIONS OUVRANT DROIT À LA RÉDUCTION D’IMPÔT

L’article 199 terdecies-0 AB, II, 5°, du CGI pose une condition liée aux caractéristiques des titres ouvrant droit à la réduction d’impôt :

« Les titres financiers ou parts sociales ayant fait l’objet des souscriptions ouvrant droit à la réduction d’impôt sont soumis aux exigences suivantes :

[…]

b) Ces titres ou parts sont incessibles à un prix excédant leur valeur d’acquisition, majorée d’un taux de rendement annuel qui ne peut être supérieur à un plafond défini comme la somme entre :

– le taux du livret A en vigueur au premier jour du mois de la date de la cession ;

– et, le cas échéant, une majoration, définie par arrêté du ministre de l’Économie, dans la limite de 1,25 % ».

Un arrêté du 29 septembre 2020 (6) détermine ce plafond, en portant à 0,75 % la majoration possible du taux du livret A susvisé.

II – PRÉCISIONS DU CALCUL ET DES MODALITÉS D’APPLICATION DU PLAFOND ANNUEL DE COLLECTE DES SOUSCRIPTIONS AU CAPITAL DES FONCIÈRES SOLIDAIRES ET DÉFINITION DE LA NOTION DE « SURCOMPENSATION »

A – CALCUL ET MODALITÉS D’APPLICATION DU PLAFOND ANNUEL DE COLLECTE DES SOUSCRIPTIONS

L’article 199 terdecies-0 AB, II, 2., 1°, du CGI prévoit un double plafond au montant total des souscriptions ouvrant droit au bénéfice de la réduction d’impôt :

« Pour chaque entreprise, le montant total des souscriptions ouvrant droit au bénéfice de la réduction (d’impôt) n’excède pas, au titre de l’exercice de souscription :

1° Un montant égal au rapport entre :

a) Au numérateur :

– la somme du produit, pour chaque marché sur lequel l’entreprise est intervenue […] au cours de l’avant-dernier exercice clos :

I) de la surface mise à la disposition des personnes (en situation de fragilité du fait de leur situation économique ou sociale) au cours de ce même exercice ;

II) par la différence de tarif […] constatée au cours dudit exercice ;

– majorée d’un montant forfaitaire représentatif du surcroît de charges d’exploitation mobilisées par l’entreprise pour l’accompagnement spécifique prévu (de ses bénéficiaires) (le « montant forfaitaire de la valeur estimée de l’accompagnement ») […], dont les modalités de calcul sont fixées (par la convention SIEG)° ;

– et minorée, le cas échéant, des autres aides publiques spécifiques destinées à compenser les coûts liés à l’exécution du service d’intérêt économique général (la « valeur des autres aides publiques reçues ») […] ;

b) Au dénominateur, le taux de la réduction d’impôt […] applicable au titre de l’exercice de souscription ;

2° Un montant :

a) De 40 millions d’euros, s’agissant des entreprises qui exercent l’activité (de maîtrise d’ouvrage de promotion immobilière ou d’intermédiation locative et de gestion locative sociale) ;

b) De 15 millions d’euros, s’agissant des entreprises qui exercent l’activité d’acquisition et de gestion par bail rural de tous biens ruraux bâtis et non bâtis ».

Le décret précise la nature et les obligations de transmission par la foncière solidaire des informations nécessaires à la justification du calcul du plafond susvisé et indique les modalités de leur exploitation par l’administration.

L’article 9 du décret n° 2020-1186 du 29 septembre 2020 :

– précise la nature des charges pouvant être intégrées dans le calcul du montant forfaitaire de la valeur estimée de l’accompagnement ;

– fixe le pourcentage de réévaluation annuelle du montant forfaitaire de la valeur estimée de l’accompagnement à 2 % ; et

– prévoit une procédure de modification du montant forfaitaire en cas de dépassement de plus de 5 % de la valeur du montant forfaitaire tel que réévalué au titre de l’exercice précédent.

L’article 10 du décret définit la notion de « valeur des autres aides publiques reçues » et liste les obligations d’information associées.

L’article 11 du décret précise les modalités d’application du plafond annuel de collecte des souscriptions. Ce dernier est apprécié sur toute la durée de la convention de mandat de SIEG (v. infra, III, B), et vérifié au regard de calculs et d’obligations de notification listées audit article.

L’article 11 du décret décrit par ailleurs la procédure à suivre et les correctifs à apporter en cas d’erreur dans la mise en œuvre des calculs et notifications.

B – DÉFINITION DE LA NOTION DE « SURCOMPENSATION »

Conformément aux dispositions de l’article 199 terdecies-0 AB, IV, du CGI, les foncières solidaires doivent également respecter la réglementation européenne relative aux aides d’État : « Le bénéfice de la réduction d’impôt […] est subordonné au respect de la décision 2012/21/UE de la Commission du 20 décembre 2011, relative à l’application de l’article 106, paragraphe 2, du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne aux aides d’État sous forme de compensations de service public octroyées à certaines entreprises chargées de la gestion de services d’intérêt économique général. ».

L’article 106, paragraphe 2, susvisé prévoit que les règles de concurrence et du marché intérieur s’appliquent aux entreprises chargées de la gestion de service d’intérêt économique général dès lors que ces règles ne font pas obstacle à l’accomplissement de la mission d’intérêt général qui leur est impartie. Une compensation financière peut être octroyée à ces entreprises, en contrepartie des obligations de service public mises à leur charge, dès lors que cette compensation est nécessaire et proportionnée à la réalisation de la mission particulière d’intérêt général et à la viabilité économique du SIEG. Cela suppose l’absence de « surcompensation ».

L’article 12 du décret n° 2020-1186 du 29 septembre 2020 définit la notion de « surcompensation » par rapport au différentiel entre (I) la valeur du plafond annuel notifié de collecte de souscriptions par les foncières solidaires, en application de l’article 11 du décret, et (II) le montant total des souscriptions ayant donné lieu à l’émission des récépissés fiscaux

Une surcompensation apparaît lorsque la valeur du différentiel est négative.

L’article 12 du décret précise les modalités de sa restitution par l’entreprise ou sa récupération par la puissance publique.

III – CONTENU DE LA CONVENTION DE MANDAT DE SIEG ET DES OBLIGATIONS DÉCLARATIVES DES FONCIÈRES SOLIDAIRES

Les foncières solidaires répondant aux conditions de l’article 199 terdecies-0 AB du CGI sont soumises à l’obligation de conclure une convention de mandat de service d’intérêt économique général (SIEG) avec l’autorité publique compétente et à des obligations déclaratives.

A – CONTENU DE LA CONVENTION DE MANDAT DE SIEG

L’article 199 terdecies-0 AB, II, 1., 4°, alinéa 2, du CGI dispose : « Les missions effectuées par l’entreprise bénéficiaire pour l’exécution du service (d’intérêt économique général), ainsi que les obligations correspondantes, sont décrites par une convention qui tient lieu de mandat au sens de l’article 4 de la décision 2012/21/UE précitée. Cette convention est conclue pour une durée n’excédant pas dix ans et est reconductible par périodes de dix ans ».

L’article 14 du décret n° 2020-1186 du 29 septembre 2020 apporte des précisions sur le contenu de la convention de mandat SIEG, à savoir :

– une description détaillée des missions effectuées par la foncière solidaire pour l’exécution du SIEG tel que défini et les obligations correspondantes ;

– toute précision utile au calcul et à la justification du respect par la foncière solidaire du plafond de collecte de souscription ;

– l’éventuelle existence d’une surcompensation et ses modalités de calcul, constatation, restitution volontaire et récupération par la puissance publique ;

– les obligations de la foncière solidaire au titre des contrôles dont elle peut faire l’objet ;

– les conditions de conservation des documents produits au titre du dispositif.

L’article 15 du décret ajoute que cette convention sera conclue avec les autorités publiques suivantes :

– pour le secteur des services sociaux et d’insertion relatifs au logement social, le ministre chargé du logement ;

– pour le secteur des services sociaux relatifs à l’hébergement social de personnes âgées, dépendantes ou en perte d’autonomie, le ministre chargé de la santé ;

– pour le secteur des services visant à installer ou maintenir des agriculteurs respectant les exigences des systèmes de production agro-écologiques, le ministre chargé de l’agriculture.

B – OBLIGATIONS DÉCLARATIVES DES FONCIÈRES SOLIDAIRES

L’article 16 du décret n° 2020-1186 du 29 septembre 2020 précise les obligations de déclaration et transmission par les foncières solidaires des informations nécessaires à la justification :

– du respect de la fraction minimale de publics en situation de fragilité économique fixée par arrêtés ;

– du respect du plafond annuel de collecte des souscriptions ;

– de l’absence de surcompensation.

Un modèle de déclaration sera publié et mis à jour sur le site Internet de la direction générale du Trésor, l’entreprise pouvant y apporter des modifications pour tenir compte de ses spécificités.

Cette déclaration devra être adressée :

– à l’autorité publique signataire de la convention de mandat SIEG, et elle devra être assortie d’une attestation sur l’honneur certifiant son exactitude ;

– avec une copie électronique, à l’Agence nationale de contrôle du logement social en ce qui concerne les foncières solidaires du secteur des services sociaux et d’insertion relatifs au logement social ;

– avec copie, au directeur général du Trésor.

Selon l’article 17 du décret de 2020, l’administration fiscale communiquera quant à elle aux foncières solidaires, au plus tard le 31 décembre de l’exercice annuel, succédant l’exercice annuel de référence, si les informations communiquées par les foncières solidaires le permettent, la fraction du montant total des réductions d’impôt effectivement constatées au titre de l’exercice de référence.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions réglementaires que le régime juridique des foncières solidaires est particulièrement complexe à mettre en œuvre. Il ne manque pas de nous interroger sur l’effectivité même du dispositif de réduction d’impôt prévu à l’article 199 terdecies-0 AB du CGI.

Pour des œuvres d’intérêt général voulant disposer d’un foncier nécessaire à leurs activités, on n’oubliera pas de rappeler qu’il est aussi possible de solliciter leurs mécènes habituels en vue de constituer de simples sociétés civiles immobilières (de préférence soumises à l’impôt sur le revenu, et non à l’impôt sur les sociétés) dont les associés peuvent, temporairement, abandonner l’usufruit des parts à un fonds de dotation ou une fondation (ce qui permet à ces actifs de sortir de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière des investisseurs).

Ces mêmes associés peuvent également être incités à donner progressivement leurs parts à un fonds de dotation ou une fondation ou association reconnue d’utilité publique. Ce don peut alors ouvrir droit à une réduction d’impôt sur le revenu (ou d’impôt sur les sociétés) à hauteur de 66 % (ou 60 %) du montant du don.

NOTES : 

1 CGI, art. 199 terdecies-0 AB, II, 1., 1°.

2 CGI, art. 199 terdecies-0 AB, II, 1., 2°.

3 CGI, art. 199 terdecies-0 AB, II, 1., 3°.

4 CGI, art. 199 terdecies-0 AB, II, 1., 4°.

5 Arr. 29 sept. 2020, NOR : ECOT2015762A, fixant la fraction minimale de personnes en situation de fragilité économique au sein des bénéficiaires des entreprises agréées « entreprise solidaire d’utilité sociale » recevant des souscriptions ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 terdecies-0 AB du Code général des impôts et intervenant dans le secteur des services sociaux et d’insertion relatifs au logement social.

Arr. 29 sept. 2020, NOR : ECOT2015763A, fixant la fraction minimale de personnes en situation de fragilité économique au sein des bénéficiaires des entreprises agréées « entreprise solidaire d’utilité sociale » recevant des souscriptions ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 terdecies-0 AB du Code général des impôts et intervenant dans le secteur des services sociaux relatifs à l’hébergement social de personnes âgées, dépendantes ou en perte d’autonomie.

Arr. 29 sept. 2020, NOR : ECOT2015766A, fixant la fraction minimale de personnes en situation de fragilité économique au sein des bénéficiaires des entreprises agréées « entreprise solidaire d’utilité sociale » recevant des souscriptions ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 terdecies-0 AB du Code général des impôts et intervenant dans le secteur des services visant à installer ou maintenir des agriculteurs respectant les exigences des systèmes de production agro-écologiques.

6 Arr. 29 sept. 2020, NOR : 2015765A, fixant le plafond du taux de rendement annuel du prix de cession des titres ou parts acquis lors des souscriptions ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue à l’article L. 199 terdecies-0 AB du Code général des impôts.

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