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Trois questions à Xavier Lafont, associé de Walter France

Cela fait plusieurs années que Xavier Lafont et Cyril Munier, notaire à Mer (41), alertent sur l’intérêt de s’orienter, pour l’investissement immobilier, vers une SAS plutôt que vers une SCI, même soumise à l’IS. Les explications de Xavier Lafont, associé de Walter France, réseau de cabinets d’experts-comptables

Pourquoi l’engouement pour la SCI ne faiblit pas, en dépit des désavantages qu’elle présente aujourd’hui du point de vue fiscal ?

Je l’attribue à l’engluement des habitudes des investisseurs, car cela fait plus d’un demi-siècle que les gens sont habitués à recourir à la SCI. Les désavantages fiscaux s’empilent, mais les investisseurs, y compris certains professionnels, restent malgré tout sur le même schéma. Pourtant, depuis 2011, il y a eu un changement de paradigme, la durée de détention du bien pour être exonéré de plus-value en cas de vente ayant été portée à 22 ans (contre 15 ans auparavant) et à 30 ans pour être exonéré de prélèvements sociaux.

Cela fait tout de même 9 ans, pourquoi les professionnels du patrimoine ne changent pas leurs pratiques ?

Les conseils en gestion de patrimoine ne voient pas assez l’aspect fiscal dans ce type de dossiers. Cet aspect est même parfois négligé chez des professionnels plus aguerris. On constate cependant que les SCI qui se créent sont désormais soumises à l’IS, ce qui est déjà une avancée. Mais les investisseurs, y compris les particuliers, ont du mal à faire le chemin pour basculer vers la SAS, qui est, je pense, la meilleure solution pour investir dans un bien immobilier d’entreprise. Évidemment, l’important est de discuter en amont avec le client pour savoir si le montage s’intègre dans son projet patrimonial, mais lorsqu’il s’agit d’un investissement professionnel, 99 fois sur 100, la SAS est une meilleure solution. Cela permet de surcroît de renforcer la protection du patrimoine personnel des chefs d’entreprise en limitant leur responsabilité sur le bien d’entreprise.

Pensez-vous qu’il faudrait davantage protéger le patrimoine personnel des chefs d’entreprise ?

En effet, il y aurait à gagner à davantage de lisibilité sur ce sujet, car les conseillers doivent être plus aguerris sur le terrain fiscal. Actuellement, les conseillers des chefs d’entreprise ont tendance à confondre le statut social du chef d’entreprise et son statut patrimonial. À cet égard, c’est le statut de travailleur indépendant qui est de mise. Cela se discute, car somme toute, le statut de salarié, même s’il présente, de prime abord, un surcoût difficilement mesurable, présente des avantages. Actuellement, le risque illimité sur le patrimoine encouru par les chefs d’entreprise, mène quelquefois vers la spirale des « 4D » (dépôt de bilan, dépression, divorce, décès). « Moins d’impôt, plus de patrimoine et plus de sommeil » pourrait être le fil conducteur de nos conseils.

Anne Portmann

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