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L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE : UNE CLASSE D’ACTIFS TOUJOURS ATTRACTIVE

À l’heure des bilans, l’attrait de l’immobilier d’entreprise ne s’est pas démenti en 2018, tant au niveau des investisseurs institutionnels que des particuliers.
L’EXPERT
Christian de Kerangal est Directeur général de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF). De 2011 à 2014, il était Directeur général délégué de Crédit Foncier Immobilier, en charge des activités de conseil, d’expertise et d’études, et Président de Crédit Foncier Expertise. Titulaire d’un DESS de Droit de la Construction et de l’Urbanisme, il est Vice-Président et ancien Président de l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise en Ile-de-France (ORIE). Il est également Fellow de la RICS (FRICS). Il enseigne l’immobilier d’entreprise au sein du Master 2 « Management de l’Immobilier » (Paris IX Dauphine) et au sein du Master « Management Urbain et Immobilier » (ESSEC).
UNE ANNÉE RECORD D’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Selon BNP Paribas Real Estate, les montants investis en immobilier d’entreprise en France en 2018 ont atteint un niveau record, à 32,8 milliards d’euros. Il s’agit de la cinquième année consécutive au cours de laquelle le montant total d’investissements en immobilier d’entreprise dépasse les 27 milliards d’euros, montant qui n’avait été atteint auparavant qu’en 2007, juste avant la crise financière globale.
Les investissements se sont portés pour 70 % des montants investis sur des immeubles de bureaux, ce qui représente un volume également record en valeur absolue. Cette catégorie d’actifs est traditionnellement privilégiée par les investisseurs, à la fois pour sa relative facilité d’accès, son excellente lisibilité et sa liquidité – tout du moins dans les grandes métropoles. De plus, cette attractivité s’explique également par les hausses de loyers enregistrées depuis deux ans dans les secteurs centraux des principales métropoles françaises – notamment dans Paris intra-muros -, qui reflètent une demande nourrie de la part des entreprises – liée notamment à un niveau de créations nettes d’emplois élevé depuis 2016 – face à une offre adaptée limitée.
Les immeubles « core » (bonne localisation, qualité technique et fonctionnelle adaptée aux attentes des utilisateurs, loué à une ou plusieurs signatures solides, si possible avec des baux longs) demeurent recherchés, mais leur prix est aujourd’hui élevé et leur rentabilité locative limitée. En conséquence, un certain nombre d’acteurs ont cherché un complément de rendement en investissant dans des immeubles à construire ou à restructurer lourdement (avec ou sans pré-commercialisation), situés dans des marchés établis au sein des principales métropoles françaises ou dans des secteurs présentant un potentiel de développement (par exemple à proximité de certaines futures gares du Grand Paris Express). Les plateformes logistiques, mais également les opérations de logistique urbaine, sont également très recherchées, dans un contexte de forte croissance du e-commerce, qui accroît les besoins en surfaces de stockage et de traitement des commandes. Quelques 2,4 milliards d’euros ont été investis dans cette classe d’actifs, ce qui constitue là encore un record. Les actifs de commerce ont été moins recherchés cette année, en raison d’anticipations négatives liées à l’évolution des modes de consommation, à la désertification des villes moyennes ou rurales et surtout là encore à la croissance du e-commerce. Les actifs commerciaux – qui ont enregistré de manière assez indifférenciée des performances élevées au cours de la décennie 2000, liées à la compression des taux de rendement et à l’accroissement des taux d’effort – se segmentent aujourd’hui beaucoup plus, en fonction du format, de la localisation, du mix d’enseignes, etc., et impliquent désormais une approche beaucoup plus sélective dans un univers en mutation rapide. Toutefois, près de 4,4 milliards d’euros ont été investis cette année, notamment en centre-ville, ce niveau étant supérieur à la moyenne décennale. Enfin, les actifs de services (hôtellerie, santé, résidences services...) ont enregistré une belle année, légèrement supérieur à 2 milliards d’euros. L’année 2018 aura été également marquée par un accroissement significatif du nombre d’acteurs d’origine étrangère (notamment Nord-Américains et Allemands), qui ont représenté près de 45 % des volumes investis (source CBRE). Cela montre l’attractivité de la France en Europe, malgré une année 2018 marquée par des mouvements sociaux, et notamment celle de la région capitale, qui concentre à elle seule les trois-quarts des investissements de l’année et constitue la seconde métropole en Europe, après Londres, en termes d’investissements immobiliers.
UNE FORTE COLLECTE DES SCPI ET DES OPCI GRAND PUBLIC
Les volumes collectés auprès des particuliers par les principaux fonds non-cotés qui leur sont destinés, à savoir les SCPI et les OPCI Grand Public, se sont élevés à 7,2 milliards d’euros en 2018, soit la troisième meilleure année de l’histoire, après 2 années de collecte exceptionnelle en 2016 (9,5 Md€) et 2017 (10,4 Md€). 2018 marque certes un recul dans la collecte de capitaux, mais celui-ci est en partie lié à la volonté d’un certain nombre de sociétés de gestion de limiter celle-ci pour être capables d’investir dans de bonnes conditions. Au total, la capitalisation des SCPI et des OPCI Grand Public s’élève à 70,5 milliards d’euros fin 2018, avec un rythme de croissance moyen de 15 % par an depuis 2010.
En Europe, les fonds français se situent juste derrière les fonds ouverts allemands investis en immobilier, dont la capitalisation s’élève à 98,2 milliards d’euros, mais avec une progression annuelle moyenne de 2 % sur la même période. Au sein de ces différentes catégories de fonds, les SCPI spécialisées en immobilier d’entreprise (qui ont représenté la part la plus importante de la collecte, avec 5 milliards d’euros) ont investis 6,2 milliards d’euros en 2018. Si la majorité des investissements a porté sur des bureaux (64 %, en baisse par rapport à 2017), et sur du commerce (17 %, également en baisse), la recherche de diversification, à la fois en termes de thématiques d’investissement et de drivers sous-jacents, a amené les SCPI à investir davantage en immobilier de santé, dans l’hôtellerie et le tourisme, ainsi que dans la logistique. Notons également la part toujours élevée des investissements réalisés à l’étranger (supérieure à 30 %), ce qui constitue une évolution stratégique majeure des SCPI depuis plusieurs années. L’Allemagne est demeurée en 2018 la destination la plus recherchée, suivie par l’Espagne et les Pays-Bas.
UNE AUGMENTATION NETTE DE LA PART DE L’IMMOBILIER AU SEIN DE L’ALLOCATION D’ACTIFS DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS.
Selon la dernière enquête annuelle réalisée en 2018 par l’Association Française des Investisseurs Institutionnels (Af2i), et portant sur 2 256 milliards d’euros gérés à fin 2017 par ces acteurs (compagnies d’assurance, mutuelles, caisses de retraite et de prévoyance, autres investisseurs en fonds propres...), la part de l’immobilier (en valeur) est passée de 4 % fin 2014 à 5,75 % fin 2017. Compte-tenu de la prise de valeur des différentes classes d’actifs financières (notamment obligations et actions) au cours de la même période, cette croissance significative reflète l’appétit des investisseurs institutionnels pour les classes d’actifs alternatives, en particulier pour l’immobilier, les infrastructures et le private equity. La part de l’immobilier devrait dépasser les 6 % fin 2018.
QUELLES PERFORMANCES EN 2018 ?
En 2018, le private equity et l’immobilier direct et indirect non-coté ont été les plus performants, avec un rendement global supérieur à 10 % pour le premier, compris entre 5 % et 7 % pour les seconds. Les actifs financiers traditionnels (obligations et actions) ont affiché le plus souvent un rendement global négatif, en lien avec la hausse des taux d’intérêt aux États-Unis et la forte baisse des marchés boursiers en fin d’année. Dans le sillage de cette dernière, les foncières cotées ont également enregistré une performance négative.
QUELLES PERSPECTIVES POUR 2019 ?
Dans un contexte économique caractérisé par des perspectives de ralentissement – plus ou moins marqué – aux États-Unis, en Chine et en Europe, mais également par une volatilité accrue des marchés financiers, la quasi-totalité des investisseurs et gestionnaires d’actifs interrogés par Deloitte fin 2018 envisagent d’accroître leur allocation en immobilier dans les 18 mois à venir(1).
Pour autant, la compression des taux de capitalisation des actifs immobiliers semble arrivée à son terme – alors qu’elle a constitué le moteur principal de la valorisation des actifs immobiliers au cours des 10 dernières années, dans le sillage de la baisse exceptionnelle des taux longs induite par la mise en œuvre par les Banques Centrales de politiques monétaires accommodantes. L’indexation des loyers, autre composante de la croissance de valeur, sera également limitée à l’avenir, l’inflation ayant de fortes probabilités de rester faible, en lien avec une évolution des coûts salariaux structurellement contenue. La création de valeur devra donc être recherchée par le choix de localisations caractérisées par une croissance supérieure (grandes métropoles notamment), par l’implication en amont dans la construction ou la restructuration lourde de nouveaux actifs, ou la transformation en d’autres usages d’actifs existants, ou en aval par la mise en œuvre d’une offre de services accrue au bénéfice des occupants – ces différentes voies d’investissement n’étant pas exclusives.
Les investisseurs ne s’y trompent pas : selon la dernière édition du Baromètre MSCI – Crédit Foncier Immobilier(2), si 80 % des investisseurs interrogés déclarent vouloir acquérir des bureaux en 2019, 57 % d’entre eux souhaitent se positionner sur des actifs à développer ou restructurer. Relevons enfin l’appétit des investisseurs pour le résidentiel (8 % des investisseurs) et les actifs immobiliers « alternatifs » (hôtellerie – 6 %, santé – 2 %, résidences gérées...) dans une logique de diversification, ces actifs étant moins corrélés avec les évolutions conjoncturelles et beaucoup plus à des facteurs moins cycliques : évolutions démographiques, croissance du tourisme mondial, etc.
Notes
(1)
Deloitte – 2019 Commercial Real Estate Outlook – Enquête menée auprès de 500 investisseurs de 10 pays différents (États-Unis, Europe, Asie) et disposant de 500 millions à 30 milliards de dollars d’actifs sous gestion.
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(2)
24e Baromètre MSCI / CFI – décembre 2018 – Enquête menée auprès de 33 investisseurs et gestionnaires d’actifs, pour un total d’actifs immobiliers sous gestion supérieur à 100 milliards d’euros.
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