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Immobilier d’entreprise : vers de nouveaux records d’investissement !

Par Christian de Kerangal, Directeur général, IEIF

Depuis 2014, les volumes annuels investis en immobilier d’entreprise dépassent chaque année 27 milliards d’€ (1). Au cours des trois premiers trimestres de 2019, 24 milliards d’€ ont déjà été investis (graphique 1) et un certain nombre de commercialisateurs anticipent un volume supérieur à 35 milliards d’euros pour l’ensemble de l’année 2019, ce qui constituerait un record

L’attrait des investisseurs français et étrangers pour les classes d’actifs « réelles », notamment l’immobilier, s’est renforcé au cours des dernières années. Dans un environnement caractérisé par des taux longs faibles (voire négatifs), l’immobilier offre une rentabilité courante supérieure, un couple rendement/risque attractif et un pouvoir diversifiant intéressant. Ainsi, la part de l’immobilier au sein de l’allocation globale des investisseurs institutionnels français est-elle passée de 5 % fin 2015 à 6,3 % fin 2018 (2).

Cet attrait vers l’immobilier se retrouve également chez les particuliers, à l’heure où les placements traditionnels des épargnants français (livret A, fonds d’épargne en €…) affichent des taux d’intérêt réels négatifs. Ainsi, les véhicules d’investissement immobilier non cotés accessibles aux particuliers, notamment les SCPI et les OPCI Grand Public, affichent des volumes de collecte record. Depuis le début de l’année 2019, la collecte nette cumulée des SCPI et des OPCI Grand Public totalise près de 8 milliards d’€ (3), soit une hausse de 58 % par rapport aux 9 premiers mois de 2018 et pourrait dépasser en 2019 le précédent record de 2017.

Avec 66 % investis au cours des 9 premiers mois de l’année 2019, la part des bureaux demeure majoritaire. Les bureaux constituent en effet des actifs relativement faciles à appréhender. Toutefois, l’impact croissant de la métropolisation, qui se traduit par un recentrage de la demande des entreprises vers les cœurs d’agglomérations, entraîne une segmentation accrue des marchés. De plus, les attentes des entreprises évoluent vers une flexibilité accrue et une demande de services renforcée. Le choix des actifs doit donc être soigneusement étudié, à la fois en termes de localisation et de qualités techniques, fonctionnelles et environnementales des immeubles.

La part des actifs commerciaux remonte légèrement, avec 12 % des volumes investis contre 7 % en 2018 et 8 % en 2017. Ces niveaux assez faibles s’expliquent par la relative défiance que suscitent ces actifs, après avoir été les actifs les plus recherchés jusqu’au milieu de la décennie 2010. En cause : la croissance du e-commerce et l’évolution des modes de consommation, qui impactent négativement la fréquentation des centres commerciaux et les chiffres d’affaires des enseignes qui n’ont pas su prendre le virage du digital. Pour autant, il nous semble que le « retail bashing » actuel est excessif, car s’il est vrai que de nombreux actifs commerciaux souffrent, d’autres continuent à afficher d’excellentes performances, notamment les boutiques de pied d’immeubles situées dans les artères les plus commerçantes des métropoles, les grands centres commerciaux qui développent une offre de loisir et les « retail parks » de nouvelle génération.

Avec 7 % des volumes investis, la part des entrepôts et platesformes logistiques croît année après année : elle s’élevait à 3 % des investissements réalisés en 2016. Cette augmentation reflète un attrait croissant des investisseurs pour une classe d’actifs qui offre une meilleure rentabilité locative que les bureaux et qui s’appuie sur des fondamentaux eux aussi en fort développement : une croissance continue du e-commerce qui implique de disposer à la fois de platesformes logistiques de grande taille et d’entrepôts de dispatching à proximité et dans les villes (logistique urbaine) ; la réorganisation profonde des circuits logistiques des grands groupes de distribution, caractérisée notamment par le regroupement des sites de stockage sur un nombre restreint de très grandes platesformes logistiques ; la consommation des ménages enfin, qui demeure dynamique en France malgré le ralentissement économique mondial et soutient la demande. Notons toutefois que la guerre commerciale qui oppose les États-Unis et la Chine pourrait impacter négativement les flux de marchandises et obérer en conséquence l’attractivité de cette classe d’actifs.

La part des actifs de services (hôtellerie et immobilier de loisir, santé, résidences gérées…) est également en croissance et représente 11 % des volumes investis. Elle reflète le souhait de nombreux investisseurs de diversifier leur allocation immobilière, en se tournant notamment vers des actifs dont les principaux sous-jacents sont davantage démographiques qu’économiques. La croissance attendue de l’hôtellerie, de l’immobilier de loisir et des résidences étudiantes se base en effet sur celle du tourisme mondial, notamment en lien avec l’émergence d’une classe moyenne et supérieure de plus en plus nombreuse dans les pays émergents ; les besoins en actifs de santé (Ehpad, établissements de soins de suite et de rééducation…) et en résidences services senior sont liés au vieillissement de la population et à l’allongement de la durée de vie dans les pays développés et certains pays émergents (Chine notamment).

La répartition géographique des investissements demeure très stable année après année : au cours des neuf premiers mois de 2019, 76 % des investissements ont été réalisés en Île-de-France, le solde en régions, essentiellement au sein des principales métropoles régionales.

Enfin, après un recul assez marqué entre 2013 et 2016, la part des investisseurs étrangers remonte significativement, preuve d’une attractivité retrouvée de la France, notamment dans un environnement européen marqué par l’impact du Brexit et l’incertitude forte qui entoure les perspectives économiques du Royaume-Uni.

Cet afflux de liquidités vers les actifs immobiliers, combiné à la raréfaction de l’offre disponible, a entraîné une hausse significative des prix et une compression corrélative des taux de rendement. Toutefois, la prime de risque des actifs immobiliers demeure historiquement élevée (graphique 2) et les prix actuels apparaissent donc cohérents au regard de la valorisation des autres actifs, notamment financiers. Cette appréciation a d’ailleurs été confirmée par une analyse de la Banque de France, qui concluait à une absence de surévaluation généralisée des prix de l’immobilier commercial (4).

Le maintien, par la BCE, de taux zéro et d’une politique monétaire accommodante sur une longue période est de nature à prolonger l’attractivité de l’immobilier. Pour autant, il conviendra de demeurer vigilant à l’évolution des taux de rendement, notamment en lien avec celle des taux longs, pour détecter, le cas échéant, d’éventuels dérapages spéculatifs.

Notes :

(1) Les données descriptives de l’investissement en immobilier d’entreprise ont pour source BNP Paribas Real Estate.

(2) Source : enquête annuelle Af2i 2019.

(3) Source : ASPIM/IEIF.

(4) Bulletin de la Banque de France 219/2, Septembre/Octobre 2018, Immobilier commercial : un risque de bulle financière ?

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