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La foule au secours de l’immobilier

Par DROIT&PATRIMOINE

Pléthore d’acteurs sur le financement participatif en immobilier. En l’espace de quelques mois, de nombreuses plates-formes dédiées ont effet vu le jour avec des positionnements plus ou moins différents. Par exemple, en surfant sur la toile il est possible de découvrir : Lymo, qui a été lancée en février 2013 ; Homunity, qui a ouvert ses portes le 1er octobre 2014 ; Anaxago immobilier, qui a été créée en octobre 2014 ; Crowdimo Invest, apparue sur le net le 15 janvier 2015 ; et Hexagone, disponible depuis début mars. Ces plates-formes proposent soit de l’investissement dans de la promotion immobilière, soit de l’investissement locatif.

Premier concept : investir dans la promotion immobilière

« À la base, nous sommes des promoteurs immobiliers », explique Jean-Baptiste Vayleux, directeur général de Lymo. Pour lui, l’idée est simple : « le crowdfunding est-il vraiment une nouveauté ? Non, il s’agit simplement de faire un métier ancien avec de nouveaux moyens car le métier de base est d’être en capacité de rembourser avec des intérêts ». Aussi, il estime que pour faire du financement participatif en immobilier, « il faut être un expert de l’immobilier et bien expliquer les risques ». « Lymo propose uniquement des projets qu’il développe de A à Z », indique Jean-Baptiste Vayleux. La plate-forme s’est spécialisée dans les mini-résidences : « elles comportent une dizaine d’appartements, contre une vingtaine traditionnellement, qui se vendent bien car ce sont des petites copropriétés avec peu de charges. En outre, elles nécessitent de petits terrains ce qui permet d’avoir des produits bien situés dans les centres-villes », détaille-t-il. Sur Lymo, le ticket d’entrée est de 1 000 euros. « Nous cherchons à faire participer un maximum d’investisseurs car c’est l’esprit du crowdfunding et nous limitons les montants à 10-20 000 euros par investisseur », relève Jean-Baptiste Vayleux qui se réjouit qu’à ce jour, Lymo soit « la seule plate-forme en France, tout secteur confondu, à avoir remboursé deux fois totalement les investisseurs avec une plus-value ».

Anaxago, spécialisée dans le financement par la foule de startup et PME, a quant à elle choisi de créer une plate-forme dédiée à l’immobilier « après avoir fait un test avec un promoteur », déclare Joachim Dupont, président et cofondateur d’Anaxago, avant de poursuivre : « ça a été un gros succès avec 1,8 million d’euros collectés en une cinquantaine de jours ». Aujourd’hui, la structure dédiée en est à cinq projets financés dans le sud-ouest, en Loire-Atlantique, à Montpellier et à Toulouse. Le ticket moyen sur cette plate-forme est de 5 000 euros sachant que la mise minimale est de 1 000 euros.

Dernier né, hexagon-e.com a été ouvert début mars par Rise assurance. « Nous sommes garants d’achèvement de programmes immobiliers et nous nous sommes aperçus que nous rencontrions des problèmes pour avoir du financement depuis 2010 et ce, indépendamment de la qualité du programme », explique Emmanuel da Costa, cofondateur d’Hexagone et fondateur de Rise assurance. Forte de ce constat, la plate-forme a été développée « à partir des besoins des promoteurs et vise à avoir le maximum de sécurité », précise-t-il. Aussi, pour rassurer les investisseurs et « avoir un taux de défaillance proche de zéro », le groupe a mis en place « des critères d’éligibilité. Les promoteurs doivent attester d’expériences réussies, de l’obtention du permis de construire, de la purge des délais de préemption et d’une étude de marché pour voir si le programme correspond à la demande », liste Emmanuel da Costa. Sur Hexagone, le ticket d’entrée est de 500 euros minimum et à partir de 2 000 euros d’investissement, « nous invitons l’investisseur à répartir le risque en partageant la somme entre plusieurs programmes », précise Emmanuel da Costa.

Second concept : investir dans le locatif

Pour Homunity, ses fondateurs, qui sont issus de l’ESC Grenoble, sont partis du « constat que l’investissement immobilier est souvent inaccessible », mentionne Quentin Romet, l’un des deux cofondateurs. Conséquence : l’ambition de la plate-forme est de grouper des personnes pour faire de l’investissement locatif. Depuis son lancement, elle a collecté 300 000 euros qui ont permis d’acheter trois biens à Toulouse, Bordeaux et Gaillard appartenant chacun à une SCI différente au sein de laquelle sont regroupés les investisseurs. « Nous ne visons que des T1 ou T2 entre 20 et 30 m² dans les grandes villes », détaille Quentin Romet. Pour investir dans les biens, les parts sont fixées à 5 000 euros mais les investisseurs peuvent en acheter autant qu’ils le souhaitent.

Crowdimo Invest également est partie du constat que « tous les Français souhaitent un jour ou l’autre investir dans l’immobilier mais qu’ils n’en ont pas forcément les moyens », relate Maurice Brami, son président. Par conséquent, la plate-forme propose « à Monsieur ou Madame tout le monde d’acheter des parts dans un appartement » et ce, à partir de 1 000 euros.

Clémentine Delzanno



Point de vue d’un promoteur

Paul Jarquin, président fondateur de REI, donne sa vision du financement participatif en immobilier.

D&P: Que pensez-vous des plates-formes de crowdfunding proposant d’investir dans l’immobilier ?

En tant que promoteur, je m’y intéresse de près et notre groupe réfléchit à créer sa propre plate-forme pour financer ses projets. Toutefois, nous sommes prudents car de nombreuses plates-formes se lancent. En outre, aujourd’hui la tendance est à comparer le rendement du livret A à celui du crowdfunding or cette approche a un côté très dangereux car elle oublie les risques de ce type d’investissement. S’il y a trop d’acteurs qui ne sont pas spécialistes de l’immobilier, il y a des risques de perte.

D&P: À quel stade de la promotion l’appel au financement doit-il intervenir ?

Pour limiter les risques, il faut avoir purgé les délais de préemption attachés au terrain mais aussi avoir commencé à pré-commercialiser et avoir acheté le terrain.

D&P: Quel effet positif peut avoir ce type de financement ?

Une transparence de la marge du promoteur car il doit fournir les mêmes documents qu’à un banquier. En outre, cette marge est partagée avec des petits porteurs, c’est positif.

Propos recueillis par C. Delzanno



Paru in Dr. & Patr. 2015, n° 245, p. 12 (mars 2015)

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