La vente d’un immeuble à réhabiliter peut être une VEFA selon la nature et l’importance des travaux, et le poids financier pour le vendeur
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Démarché par une société, un couple acquiert un appartement dans un immeuble devant être réhabilité et transformé en logements. Mais les travaux de réhabilitation n’ayant pas été effectués, il demande l’annulation de la vente. La cour d’appel fait droit à cette demande après avoir procédé à la requalification de la vente en vente d’immeuble à construire en se fondant sur divers éléments : le vendeur avait effectué les démarches de permis de construire et des documents précontractuels décrivaient un état futur des immeubles. Le pourvoi, formé par les notaires, conteste la requalification : il s’agirait d’une simple vente et non d’une vente d’immeuble à construire car le vendeur n’avait jamais pris l’engagement de réaliser les travaux. La Cour de cassation confirme pourtant la requalification par un faisceau d’indices : elle note que « le vendeur avait fait établir un programme de réhabilitation comportant un descriptif des travaux (…), avec l’existence d’un prévisionnel dont une part significative était à sa charge, (…) il devait financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l’immeuble, permettant de caractériser sa division (…) et d’en assurer l’assainissement et la mise hors d’eau, le prix de vente incluant le foncier et ses aménagements » et « les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d’oeuvre selon des plans réalisés par lui avant la vente et (…) celui-ci avait obtenu le permis de construire correspondant et choisi les entreprises intervenantes ».
Observations : La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat associant la construction d’un immeuble et sa vente. En l’espèce, le doute sur la qualification à apporter à l’opération était permis car elle ne consistait pas à construire, ex nihilo, un immeuble sur un terrain nu, mais à réhabiliter en profondeur un ouvrage déjà existant. La qualification en VEFA dépend donc de l’importance et de la nature des travaux, et de la charge financière supportée par le constructeur.
Cass. 3e civ., 18 févr. 2016, n° 15-12.719, P+B
Par Cécile Le Gallou, Maître de conférences HDR, Université de Toulouse I Capitole
Publié in Droit & Patrimoine l’Hebdo, n° 1047, 14 mars 2016
