Viager et nue-propriété : un marché modeste, mais prometteur
Renée Costes, agence immobilière spécialiste des solutions d’achat en viager et nue-propriété a présenté, le mercredi 11 juin 2025, la 4e édition de son baromètre du viager et de la nue-propriété, désormais annuel. Un marché qui croît, lentement, mais sûrement.
Stanley Nahon et Igal Nathan, les deux co-dirigeants de l’agence immobilière René Costes ont, d’emblée, souligné que des opérations telles que l’achat en viager et en nue-propriété permettaient de répondre à des questions sociétales majeures telles que la transition démographique et la baisse du pouvoir d’achat. Car, contrairement aux idées reçues, la plupart des retraités sont « riches », du moins en patrimoine, mais manquent de liquidités (asset rich/cash poor). Liquidifier le patrimoine tout en permettant aux personnes de continuer à habiter leur bien est donc une solution intéressante. Et si le baromètre fait état de 6 000 opérations par an, une paille au regard des 19 millions de transactions annuelles dans le marché classique, les intervenants soulignent qu’en cinq ans, leur nombre a cru de 20 %, à rebours du marché général qui se rétracte. « C’est un marché beaucoup plus résilient, et la remontée rapide des taux d’intérêts n’a pas affecté les opérations d’achat en viager ou en nue-propriété pour lesquelles il n’y a presque pas de recours au crédit », indiquent-ils. Ils chiffrent à 1,1 milliard d’€ les sommes redistribuées annuellement chaque année aux bénéficiaires de ces opérations et constatent que 80 000 retraités en bénéficient. Selon eux, le taux de pénétration de ces opérations est de 0,5 % au sein de la population, ce qui laisse une belle marge de progression. « Environ 3 000 milliards d’immeubles pourraient être ainsi monétisés », pensent-ils. Ils font également état de ce que, sur le plan géographique, alors qu’il y a une dizaine d’années, seulement la région parisienne et la Côte d’Azur étaient concernées par ces opérations, ces dernières se sont étendues dans tout le pays.
Diversification
Le baromètre témoigne de ce que les opérations portent sur des biens représentatifs de l’habitat des Français, d’une valeur moyenne d’un peu plus de 285 000 €, à 55 % sur des maisons et à 45 % sur de l’immobilier ancien. La surface moyenne d’un bien ainsi monétisé est de 91 m2 et les intervenants notent la montée en gamme des biens, puisque 12 % d’entre eux ont une valeur supérieure à 500 000 €. En ce qui concerne les bénéficiaires, ce sont pour 35 % d’entre eux des couples, 39 % des femmes seules – qui ont des besoins plus importants arrivées à la retraite compte-tenu de l’écart de rémunération avec les hommes – et 26 % d’hommes seuls. L’âge moyen des bénéficiaires est de 74,4 ans. Le baromètre bouscule cependant les idées reçues, car 63 % des bénéficiaires ont des enfants. Et si le cliché éculé selon lequel mettre son bien en viager est un moyen de déshériter ses enfants, les intervenants soulignent qu’au contraire, 21 % des bénéficiaires ont recours à ces opérations pour faire une donation à leurs proches. Quelque 31 % financent leur quotidien avec les liquidités obtenues, 21 % s’offrent des loisirs et 12 % protègent leur conjoint. À noter également que 8 % des bénéficiaires ont recours à ces opérations pour financer la rénovation de leur logement, une situation accentuée par la transition énergétique et la réticence des banques à prêter aux seniors. Les intervenants notent aussi que les enfants sont parfois même prescripteurs de ces solutions, aux côtés des notaires, désormais davantage formés à ces questions, et des réseaux bancaires.
