Les bureaux : un havre de bonne santé… jusqu’à quand ?

Expert : Christian de Kerangal est Directeur général de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF). De 2011 à 2014, il était Directeur général délégué de Crédit Foncier Immobilier, en charge des activités de conseil, d’expertise et d’études, et Président de Crédit Foncier Expertise. Titulaire d’un DESS de Droit de la Construction et de l’Urbanisme, il est Vice-Président et ancien Président de l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise en Ile-de-France (ORIE). Il est également Fellow de la RICS (FRICS). Il enseigne l’immobilier d’entreprise au sein du Master 2 « Management de l’Immobilier » (Paris IX Dauphine) et au sein du Master « Management Urbain et Immobilier » (ESSEC).

Une économie mondiale en ralentissement

Depuis le second semestre 2018, les grands organismes de prévision (FMI, Banque Mondiale, OCDE…) révisent régulièrement leurs anticipations en termes de croissance à la baisse pour l’ensemble des trois grandes zones économiques mondiales (Amérique du Nord, Europe, Asie). Ainsi, la croissance mondiale ne devrait progresser en 2019 que de 3,2 %, contre 3,5 % en 2018 et 4,0 % en 2017. Ce ralentissement de la croissance est principalement lié à l’accroissement des tensions commerciales, notamment entre les États-Unis et la Chine, provoquant un net ralentissement des échanges commerciaux au niveau global (+ 2,1 % en 2019 contre + 5,5 % en 2017). Dans cette période de forte incertitude, l’activité manufacturière est partout en nette décélération, le prix du pétrole se replie et les anticipations d’inflation sont fortement orientées à la baisse. Paradoxalement, la zone Euro est beaucoup plus impactée que les États-Unis ou la Chine par le ralentissement du commerce mondial, la part des exportations au sein de son PIB étant beaucoup plus élevée que ces derniers. Ainsi, la croissance de la zone Euro devrait fléchir à 1,1 % en 2019, essentiellement en raison du ralentissement marqué de l’Allemagne, de l’entrée en récession de l’Italie et de la menace du Brexit.

La France résiste plutôt mieux

En effet, si la croissance ralentira également en France pour s’élever à 1,3 % en 2019 contre 1,7 % en 2018, elle sera supérieure à la croissance attendue pour la zone Euro. Elle est soutenue par les gains de pouvoir d’achat liés à l’accélération des salaires nominaux dans le secteur marchand en 2018 et le versement d’une prime exceptionnelle au 1^er trimestre 2019. Après un net recul lié à la crise des « gilets jaunes » fin 2018, la confiance des ménages s’est redressée. De même, le climat des affaires est reparti à la hausse depuis le début 2019. L’excédent brut d’exploitation des sociétés non financières a vu sa croissance s’accélérer en 2018 et leur taux de marge remonter à 32,6 % au 1^er trimestre 2019, assez nettement supérieur à sa moyenne de long terme. L’investissement des entreprises demeure dynamique, notamment en matière de machines, d’équipements et autres actifs fixes. Enfin, si la croissance des emplois occupant des bureaux a ralenti en 2018 par rapport à 2017, elle demeure élevée. De plus, un net infléchissement à la hausse a été observé au 1^er trimestre 2019, en ligne avec les anticipations positives en termes de créations d’emplois pour l’année 2019 – malgré le ralentissement de la croissance.

Un marché locatif des bureaux en bonne santé, mais toujours très segmenté

La croissance de l’emploi de bureaux (), dont la reprise a été progressive à partir de 2014 pour culminer en 2017 a entraîné un accroissement de la demande de surfaces de bureaux avec un décalage habituel de 12 mois. En conséquence, la demande placée ( )a nettement augmenté à partir de 2015. Mais elle a surtout été accompagnée d’une absorption nette () positive, entraînant un recul progressif de l’offre de bureaux immédiatement disponible. Toutefois, cet accroissement de la demande placée et ce recul de l’offre disponible ne s’observent pas de manière homogène sur le territoire. Depuis la crise financière globale de 2008, la croissance des emplois – et notamment des emplois de bureaux – s’est concentrée en Ile-de-France et dans les principales métropoles régionales, avec une prépondérance marquée pour les métropoles situées à l’Ouest et au Sud. Ce phénomène de métropolisation, que l’on observe partout au niveau mondial, se double, au sein même des métropoles, d’une reconcentration accélérée des emplois et des entreprises vers le cœur des agglomérations. Cette concentration est notamment liée à l’émergence de l’économie du digital, dont la croissance implique la création et le développement d’écosystèmes denses rassemblant start-ups, freelances, financeurs, centres de recherche, universités et grands groupes, ces écosystèmes étant censé favoriser les synergies, la créativité et l’innovation. Mais elle est également influencée par les attentes des jeunes actifs, pour lesquels l’environnement de travail revêt une place importante, notamment en termes d’aménités urbaines.

L’exemple de l’Ile-de-France

à partir de 2015, la reprise de la demande de bureaux s’est d’abord concentrée dans Paris intra-muros pendant plus d’un an, avant de s’étendre progressivement en première couronne (essentiellement à l’Ouest, mais également dans certaines communes au Nord et au Sud bien desservies par les transports en commun). En revanche, elle ne se fait quasiment pas ressentir en seconde couronne, trop éloignée du cœur de l’agglomération. Cette évolution contraste fortement avec les dynamiques observées lors des précédentes phases de reprise immobilière, en 1999 et 2004, caractérisées par une concentration initiale de la demande dans Paris intra-muros, mais qui s’était ensuite rapidement étendue à l’ensemble de la région francilienne. Cette segmentation marquée de la demande immobilière se retrouve dans les chiffres : ainsi, le délai théorique d’écoulement () est de l’ordre de 6 mois dans Paris intra-muros, reflétant depuis 2016 une tension historique entre une très forte demande et une offre très limitée – malgré un accroissement des mises en chantier de restructurations d’immeubles et de constructions neuves dans la capitale. Ce délai est nettement inférieur à celui observé en 2007 lors du précédent « pic » de la demande de bureaux. En première couronne, le délai moyen d’écoulement est compris entre 1,2 et 1,5 année selon les secteurs. Il est ainsi revenu depuis un peu plus d’un an au niveau de sa moyenne de long terme – ce qui tend à indiquer que les marchés sont globalement équilibrés, mais il demeure supérieur au niveau observé en 2007.

Enfin, en seconde couronne, le délai théorique d’écoulement s’élève à 3 années pour les principaux pôles tertiaires. En légère baisse sur un an (3,7 années au 1^er trimestre 2018), ce niveau demeure très élevé, notamment si on le compare à celui observé en 2007 (1,4 année). Dans ces pôles, la demande est essentiellement endogène, les entreprises déjà présentes se repositionnant régulièrement sur des immeubles neufs, offrant de meilleures prestations pour un surcroît de loyer limité. La question de l’obsolescence et du devenir de nombreux immeubles de bureaux de seconde main se pose dans ces secteurs avec une acuité accrue – à la fois en termes d’aménagement urbain et de valorisation des actifs en question dans les patrimoines des propriétaires. Conséquence de cette tension entre offre et demande particulièrement forte dans Paris intra-muros et assez marquée dans un grand nombre de communes de la Première Couronne : une augmentation des loyers qui a tendance à s’accélérer. Ainsi, les loyers faciaux moyens des immeubles neufs ou restructurés en Ile-de-France (tous secteurs confondus) se sont accrus de 9,7 % entre 2016 et le 1^er trimestre 2019, ceux des immeubles de seconde main de 11,9 %. Relevons toutefois que la longue période de ralentissement du marché entre 2008 et 2015, caractérisée par une offre importante, a fortement accru l’écart entre les valeurs faciales () et économiques (). Malgré l’accroissement de la tension entre offre et demande, cet écart a tendance à rester globalement stable et important en Ile-de-France, à 19,9 % au 1^er trimestre 2019. Seul Paris intra-muros voit l’écart se réduire progressivement de trimestre en trimestre, pour s’élever à 11 % à la même date.

Les principales métropoles régionales

Les évolutions observées en région Ile-de-France se retrouvent dans les 5 principales métropoles régionales françaises (Lyon, Lille, Aix-Marseille, Toulouse, Bordeaux). Si le pic de créations d’emplois de bureaux y a été observé en 2017, une reprise est également observée au 1^er trimestre 2019. Le niveau de la demande placée est partout en croissance (Lyon, Lille, Toulouse) ou stable à un niveau élevé (Aix-Marseille, Bordeaux). Par contre, l’offre disponible est hétérogène selon les métropoles. En conséquence, le délai théorique d’écoulement évolue de manière différenciée : en baisse depuis 2016 à Lyon, Lille et Bordeaux, stable à un niveau assez élevé à Toulouse, et en légère hausse à un niveau également élevé à Aix-Marseille. Conséquence : des hausses de loyers significatives observées à Lyon, Lille et Bordeaux, plus contenues à Aix-Marseille et Toulouse.

Quels scenarii pour 2019 et 2020 ?

L’IEIF a fait tourner un modèle de prévision à 2 ans, basé essentiellement sur l’évolution de la conjoncture économique et de l’environnement monétaire et centré sur la région francilienne. Nous avons retenu 2 scenarii : un scénario central, dans lequel la croissance économique retenue est de 1,3 % en 2019 et 1,4 % en 2020 et le niveau des OAT 10 ans très faible, à 0 % ; un scénario alternatif, qui conserve les mêmes hypothèses pour 2019, mais simule un scénario de fort ralentissement en 2020 (croissance réduite à 0,5 %, taux des OAT 10 ans passant à 2 %). Dans le premier scénario, le délai d’écoulement moyen en Ile-de-France continuerait à diminuer (avec une demande en légère croissance et une offre en baisse), d’où une croissance moyenne des loyers de 10 % sur 2 ans – avec, bien évidemment, des différences fortes selon les secteurs géographiques. Dans le second scénario, le délai d’écoulement moyen francilien augmenterait légèrement en 2020, mais l’essentiel de l’impact du ralentissement économique aurait plutôt lieu en 2021. De même, la croissance des loyers ralentirait en 2020, mais resterait encore positive, notamment dans Paris intra-muros où l’écart historiquement élevé entre l’offre et la demande devrait maintenir des loyers en hausse au moins jusqu’en 2020. Il convient de prendre avec précaution ces résultats, les modélisations économétriques ayant des limites. Toutefois, le marché des bureaux au cœur des principales métropoles françaises devrait rester dynamique au moins jusqu’en 2020.