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DROIT DES BIENS 2018 : LE RENOUVEAU DE LA PROPRIÉTÉ

Des décisions importantes montrent que le droit de propriété résiste efficacement à la fréquente invocation des droits et libertés fondamentaux. Le contentieux de l’empiétement et celui de l’expulsion révèlent en effet que les juridictions françaises font prévaloir le droit de propriété, plutôt que de s’aventurer dans un contrôle de proportionnalité aux contours encore mal définis. Mais on aurait tort de penser que le droit de propriété a encore sa superbe post-révolutionnaire : le contentieux de la copropriété montre combien la propriété de l’article 544 du Code civil s’efface devant les nécessités d’une organisation collective de la propriété. Vient ainsi d’être admis, au sein d’une copropriété, le droit réel de jouissance spéciale perpétuel : l’exclusivisme du droit de propriété s’estompe... À côté de ce vaste mouvement qui touche au fondement même du droit des biens, des décisions plus disparates concernent des questions auxquelles les praticiens sont souvent confrontés : le moment de l’accession, les troubles du voisinage, l’invention d’un trésor ou encore l’institution des servitudes.
I –
LA PROPRIÉTÉ
A –
DROIT DE PROPRIÉTÉ VS. DROIT AU RESPECT DES BIENS EN CAS D’EMPIÉTEMENT : 1-0
Par deux arrêts largement commentés de novembre 2016(1), la Cour de cassation avait maintenu une solution rigoureuse en matière d’empiétement, fondée sur l’article 545 du Code civil, et commandant que la démolition de la partie de la construction reposant sur le fonds voisin soit ordonnée dès lors qu’elle est demandée, malgré l’importance minime de l’empiétement(2), et sans qu’il soit nécessaire de prendre en compte l’éventuelle bonne foi du constructeur(3), étant précisé que la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus(4). Cette sévérité est discutée de longue date au motif qu’elle aboutit parfois à une sanction disproportionnée, notamment quand la destruction de la partie qui empiète, qui peut être minime, a pour conséquence la destruction de l’intégralité de la construction qui ne peut se maintenir sans elle. L’arrêt signalé montre que la Cour de cassation maintient fermement sa position.
En l’espèce, la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion avait ordonné la destruction de la partie d’une construction empiétant sur le fonds voisin. Dans leur pourvoi, les constructeurs faisaient valoir (I) que la destruction était une mesure disproportionnée au regard du caractère minime de l’empiétement et du fait que le mur concerné était un mur porteur, (II) que le droit au respect des biens de l’article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme interdisait de prononcer la destruction de la construction, (III) que la demande en démolition du voisin révélait un acharnement constitutif d’un abus du droit de propriété et (IV) que le voisin avait commis une faute en attendant l’achèvement de la construction pour invoquer l’empiétement tout en s’opposant à toute solution amiable. La Cour rejette le pourvoi : « Mais attendu que tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus ; que l’auteur de l’empiétement n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel no 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dès lors que l’ouvrage qu’il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l’empiétement ; que la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches inopérantes, a décidé à bon droit d’ordonner la démolition de la partie du bâtiment et des murs édifiés par M. Y... et Mme Z... et empiétant sur le fonds de M. X... »(5)
Même si elle peut être critiquée, cette rigueur présente quelques avantages puisqu’elle permet d’éviter certains comportements opportunistes : s’il savait que la destruction ne pouvait plus être ordonnée, le constructeur pourrait en effet être tenté d’empiéter sciemment de quelques centimètres sur le fonds voisin, gagnant ainsi une précieuse surface lui permettant de réaliser de substantiels profits supplémentaires, que l’éventualité de dommages et intérêts ou du paiement du prix du terrain exproprié de fait ne suffirait pas à compenser. La destruction de la construction qui empiète interdit alors la naissance d’une sorte de droit d’empiétement sur le terrain d’autrui(6). Le maintien de cette jurisprudence assure donc la sécurité juridique et la prévisibilité des solutions en évitant de tomber dans la casuistique(7).
Au final, c’est sans doute de la loi que devrait venir la solution. Sur ce terrain, les propositions que l’Association Capitant avait émises en vue de la réforme du droit des biens sont d’un grand intérêt : en disposant que le propriétaire victime d’un empiétement non intentionnel sur son fonds, ne peut, si celui-ci est inférieur à 0,30 mètre, en exiger la suppression que dans le délai de deux ans de la connaissance de celui-ci sans pouvoir agir plus de dix ans après l’achèvement des travaux, l’alinéa 1 de l’article 539 ménageait en l’encadrant le principe de la suppression des immeubles qui empiètent sur les fonds voisins ; en précisant que chacun des propriétaires peut, dans le délai de cinq ans à compter de l’expiration de l’action en démolition, demander au juge de transférer la partie du fonds objet de l’empiétement à son bénéficiaire, moyennant une indemnité tenant compte de la valeur du fonds occupé, de la plus-value réalisée grâce à l’empiétement et du préjudice qu’il a causé, l’alinéa 2 du texte offrait au juge d’utiles critères pour fixer l’indemnisation au plus juste des intérêts en cause. En attendant cette éventuelle réforme, la sanction naturelle de l’empiétement reste, pour la Cour de cassation, la destruction de l’ouvrage.
B –
DROIT DE PROPRIÉTÉ VS. DROIT DU RESPECT DÛ AU DOMICILE : 1-0
L’absolutisme du droit de propriété résistera-t-il aux coups de boutoirs que lui portent les droits fondamentaux ? Jusqu’à présent, la Cour de cassation a témoigné de son respect du droit de propriété à travers le contentieux de l’empiétement en refusant de mesurer l’expulsion à l’aune du respect dû à la vie privée ou aux biens de l’expulsé (cf. supra). C’est la même rigueur qui se mesure dans l’arrêt rapporté.
Des personnes en avaient assigné une autre en revendication de la propriété, par prescription trentenaire, de la parcelle qu’elles occupaient. Le défendeur, se prévalant d’un titre de propriété, demandait reconventionnellement la libération des lieux et la destruction de la maison, ce à quoi la cour d’appel de Cayenne fait droit. Dans leur pourvoi, les demandeurs insistaient sur le droit au domicile porté par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme : ils considéraient que, l’ingérence dans ce droit devant demeurer proportionnée par rapport au but poursuivi, il convenait de tenir compte de l’ancienneté de leur occupation et de leur vulnérabilité liée à leur âge avancé (plus de 80 ans). Dans un arrêt largement commenté, la cour rejette leur pourvoi. À cet effet, elle admet que l’exercice du droit de propriété matérialisé par des mesures d’expulsion et de démolition constitue bien une ingérence dans le droit au respect dû au domicile : « Attendu que les mesures d’expulsion et de démolition d’un bien construit illégalement sur le terrain d’autrui caractérisent une ingérence dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales » ; elle considère cependant que ces ingérences sont justifiées par le droit de propriété tel qu’il est consacré dans le Code civil, la Convention EDH et la Déclaration des droits de l’homme : « Qu’une telle ingérence est fondée sur l’article 544 du Code civil, selon lequel la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, et sur l’article 545 du même Code, selon lequel nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ; qu’elle vise à garantir au propriétaire du terrain le droit au respect de ses biens, protégé par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et par l’article 1er du Protocole additionnel no 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales » ; elle en déduit alors que le contrôle de proportionnalité s’avère, au cas d’espèce, inutile : « Que, l’expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété. »(8)
L’arrêt est important. Même s’il ne couronne pas les prétentions des occupants, il consacre cependant une certaine forme de contrôle de proportionnalité : la Cour de cassation apprécie en effet le juste équilibre entre le droit au respect de la vie privée et le droit au respect des biens, pour déterminer si une ingérence fondée sur celui-ci peut valablement porter atteinte à celui-là. Elle procède ainsi, pour trancher le conflit entre deux droits fondamentaux qu’elle met en balance, à une pesée des intérêts respectifs qu’ils représentent. Elle propose donc une méthode de coordination entre des principes juridiques de valeur équivalente et ouvre, comme l’écrit notre collègue Jean-Louis Bergel, sur une technique d’interprétation de chacun de ces principes par rapport à l’autre. C’est en quelque sorte un contrôle de proportionnalité en vue d’une application cohérente du système juridique. Cette approche n’a alors rien à voir avec la prise en compte des situations et circonstances particulières, comme l’âge ou la durée de l’occupation, qui permettrait au juge d’évincer la règle de droit pour statuer, en équité et avec d’autres guides que sa propre sensibilité, sur les affaires dont il est saisi. Le pivot de la solution repose sur l’affirmation que l’expulsion ou la démolition sont les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de retrouver la plénitude de son droit sur le bien. Il aurait pourtant été possible d’envisager des solutions alternatives, pour peu que l’on soit persuadé que le droit de propriété peut survivre alors même que l’expulsion ne serait pas prononcée : droit d’utilisation temporaire, droit d’usage, bail forcé... De telles prétentions, qui n’avaient pas été débattues devant les juges du fond, se heurtaient toutefois au principe de la liberté contractuelle et invitaient à une plongée dans un monde inconnu où la mesure retenue aurait dépendu de l’âge de l’occupant, de la durée de l’occupation, des circonstances diverses... De telles incertitudes bien peu compatibles avec la sécurité et la prévisibilité de la règle de droit, conduisent à approuver la solution finalement retenue. Lorsque l’on rapproche les deux premières décisions de cette chronique, on ne peut que constater que le droit de propriété résiste bien aux assauts des droits et libertés fondamentaux... même s’il ne fait guère de doute que de nouvelles prétentions ne manqueront pas de se faire jour.
C –
DU BON USAGE DE LA PROPORTIONNALITÉ EN CAS D’OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE DU BIEN D’AUTRUI
L’article 809 du Code de procédure civile, qui dispose que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, est souvent invoqué par un propriétaire pour obtenir du juge des référés qu’il prononce l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de son bien. Une jurisprudence conséquente considère en effet que l’atteinte au droit de propriété constitue, par elle-même, une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser(9). Toutefois, parce que l’occupant invoque souvent, pour justifier son occupation des lieux, des droits considérés comme fondamentaux (vie privée, droit au logement, droit de manifester, etc.), la Cour de cassation, poussée par la CEDH(10), a eu à se prononcer à plusieurs reprises sur les conditions de mise en œuvre de l’article 809 alinéa 1 du Code de procédure civile. Dans des arrêts remarqués, elle a ainsi invité le juge des référés à s’assurer de la proportionnalité de la mesure ordonnée par lui(11) : s’il était auparavant admis que le juge des référés décidait souverainement des mesures propres à mettre fin au trouble manifestement illicite, il était désormais soumis à une exigence de motivation en proportionnalité de la mesure prononcée par lui. Mais serait-il possible d’aller plus loin et de considérer que l’invocation de droits fondamentaux par les occupants puisse avoir pour effet de faire disparaître le caractère illicite du trouble constaté ? C’est à cette question que répond l’arrêt commenté.
En l’espèce, des Syriens ayant été contraints de quitter leur pays occupaient un immeuble dont l’accès avait été condamné par son propriétaire et qui était voué à la destruction. Ils s’opposaient à leur expulsion sollicitée en référés en faisant valoir la protection de leur logement. La cour d’appel avait considéré qu’il n’y avait pas lieu à référé. Elle avait pour cela considéré qu’une mesure d’expulsion, qui aurait eu pour effet de placer les occupants dans une plus grande précarité, caractérisait une atteinte plus importante au droit au respect du domicile que le refus de cette mesure au droit de propriété ; ayant alors estimé que l’expulsion sollicitée aurait été de nature à compromettre l’exercice par les occupants de leurs droits consacrés par l’article 8 de la CEDH, la cour avait considéré que le trouble allégué était dépourvu de toute illicéité manifeste. On le voit, les juges du fond avaient fait porter le contrôle de proportionnalité, non pas sur l’adéquation des mesures sollicitées, mais sur la caractérisation du trouble manifestement illicite : justifiée par le droit au respect dû à la vie familiale, l’occupation du bien d’autrui ne revêtait plus, en elle-même, un caractère manifestement illicite. L’arrêt est sèchement cassé : « En statuant ainsi, alors que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, la cour d’appel a violé l’article 849, alinéa 1er du Code de procédure civile. »(12)
Cette décision s’inscrit, d’une part, dans le prolongement de l’arrêt de l’Assemblée plénière du 28 juin 1996 depuis lequel la cour contrôle la qualification du trouble manifestement illicite qui fonde la compétence du juge des référés(13), et, d’autre part, dans le prolongement de l’arrêt du 20 janvier 2010 par lequel il avait été jugé que le juge des référés ne peut pas écarter la qualification du trouble manifestement illicite pour tenir compte des raisons et les circonstances de l’occupation sans droit ni titre(14). La proportionnalité est donc soigneusement cantonnée à un rôle bien précis : celui de la justesse de la mesure prononcée (expulsion) ; elle ne saurait en revanche avoir pour effet, par une mesure des intérêts en présence, rendre licite une occupation sans droit ni titre. Ce cantonnement de la proportionnalité avait été annoncé dans l’avis que l’avocat général Bruno Sturlèse rendait avant l’arrêt du 22 octobre précité : « Il ne s’agit pas de remettre en cause ni cette hiérarchie, ni la plénitude de la protection du droit de propriété dont l’atteinte doit continuer, selon la formule de votre chambre, à constituer par elle-même une voie de fait qui cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser »(15). Toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui demeure donc, quelles qu’en soient les raisons, un trouble manifestement illicite.
D –
LE MOMENT DE L’ACCESSION EN CAS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL
Par un arrêt demeuré célèbre, la Cour de cassation a décidé que « le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a édifiées sur le terrain du bailleur »(16). La consécration de l’accession différée permet ainsi au locataire de céder, hypothéquer, ou même détruire les constructions qu’il a érigées(17). Dans la décision signalée, la Cour de cassation se prononce sur le sort des plantations et examine l’incidence d’un renouvellement du bail. En l’espèce, pour débouter un bailleur qui reprochait à son preneur d’avoir arraché les pommiers qu’il avait lui-même plantés, une cour d’appel avait considéré que le locataire en restait propriétaire pendant la durée du bail. L’arrêt est cassé au double visa des articles 555 du Code civil et L. 411-50 du Code rural et de la pêche maritime : « En statuant ainsi, sans rechercher si les plantations n’étaient pas intervenues avant le renouvellement des baux de sorte qu’elles seraient devenues la propriété du bailleur lors de ce renouvellement, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »(18) La décision appelle à préciser le domaine et le moment de l’accession différée.
Le domaine de l’accession différée a toujours été débattu(19). Le pourvoi soutenait que, à la différence des constructions qui accèdent au bailleur en fin de bail, les plantations étaient soumises à la règle de l’accession immédiate. Cette argumentation s’inspirait de la jurisprudence rendue en matière viticole dans laquelle il est retenu que « les plants de vigne, dès leur plantation, deviennent la propriété du bailleur »(20). La Cour de cassation refuse d’étendre aux pommiers la solution retenue pour les plants de vigne. À juste titre. L’accession immédiate des plants de vigne est en effet commandée par le particularisme de la matière et le souci d’éviter que le preneur n’arrache les plants de vigne pour recouvrer ses droits de plantation(21). Cette jurisprudence témoigne donc moins d’un réel attachement à l’accession immédiate que du souci d’attribuer au bailleur la titularité des droits de plantation ou de replantation. Dès lors, l’article 555 du Code civil visant indistinctement « les plantations, les constructions, et les ouvrages », c’est à juste titre que la Cour de cassation a refusé d’accueillir la distinction suggérée par le pourvoi.
Elle assure ainsi la cohérence et l’homogénéité du domaine de l’accession différée. L’accession différée opère, selon la Cour de cassation, au moment du renouvellement du bail(22). Déjà admise dans le bail rural(23) et dans le bail commercial(24), cette solution constitue une approche très théorique, presque dogmatique, de la relation locative : elle opère une césure à chaque renouvellement, alors que la relation locative perdure. Quoique encouragée par la rédaction du nouvel article 1214 du Code civil selon lequel le renouvellement « donne naissance à un nouveau contrat », cette césure est discutable. L’accession vise en effet simplement à résoudre la difficulté concrète résultant de l’impossible jouissance exclusive d’une chose matériellement réunie à celle d’autrui. Comme l’écrit William Dross : « Tant qu’un problème n’existe pas, il est inutile de chercher à le résoudre : si le constructeur peut continuer à jouir du terrain qui lui a été loué, il n’y a aucune raison pour que l’accession se déclenche. Ce n’est donc que lorsque le droit de jouissance sur l’immeuble disparaîtra que l’accession se produira au profit du bailleur. »(25) En d’autres termes, le recours au mécanisme de l’accession ne se justifie qu’à la fin de la jouissance du locataire, puisque c’est uniquement à ce moment que devra être résolu le conflit entre les deux propriétaires. Différer l’accession à la fin de la jouissance, et non à la fin du contrat de bail, respecte la finalité du mécanisme. Telle fut, du reste, la solution longtemps retenue par la Cour de cassation en matière de baux d’habitation(26). Même si la Cour de cassation semble rester fidèle, dans l’arrêt étudié, à l’accession différée en fin de contrat de bail (et non en fin d’occupation des lieux), d’autres décisions révèlent le souci d’éviter les écueils d’une approche trop juridique de la question. Elle a ainsi refusé de tenir compte des améliorations réalisées par le preneur pour fixer, après un renouvellement du bail, le montant du nouveau loyer en décidant que « les améliorations au fonds loué ne peuvent être indemnisées qu’à la fin de la relation contractuelle »(27). Il ne saurait donc être exclu qu’une réflexion soit en cours sur le sujet, annonciatrice d’évolutions. En attendant que le débat soit donc plus nettement tranché, il reste aux parties à s’emparer de la difficulté puisque les règles de l’accession ne sont que supplétives de volonté(28).
E –
L’ACTION EN TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE : RESPONSABILITÉ EXTRACONTRACTUELLE OU ACTION IMMOBILIÈRE ?
Le fondement de l’action en trouble anormal de voisinage a longtemps oscillé entre un fondement réel, le droit de propriété dont l’étendue serait objectivement limitée, et un fondement personnel, la responsabilité civile. La Cour de cassation a longtemps refusé de prendre part au débat, rendant ses décisions au double visa des articles 544 et 1382 (ancien) du Code civil. Depuis qu’elle a dégagé un principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, la plupart des auteurs rattachent les troubles du voisinage à la responsabilité, au sein de laquelle ils constitueraient un régime spécial. C’est à ce mouvement que se rattache l’arrêt commenté.
En l’espèce, une société exploitait depuis 1993 une activité qui occasionnait des bruits et de nombreux passages de camions. Son voisin l’avait assigné en 2010 pour être indemnisé, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, de la perte de valeur de son fonds. Pour critiquer l’arrêt de la cour d’appel qui l’avait débouté, il soutenait que l’action fondée sur les troubles anormaux de voisinage relevait de la prescription trentenaire. La Cour ferme la porte à ce pourvoi : « Mais attendu qu’ayant relevé que l’action pour troubles anormaux du voisinage constitue une action en responsabilité extracontractuelle et non une action immobilière réelle et qu’une telle action était soumise à la prescription de dix années aux termes de l’article 2270-1 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la loi no 2008-561 du 17 juin 2008 [...] la cour d’appel [...] en a exactement déduit que l’action intentée en 2010 par M. X... était prescrite. »(29)
On ne saurait donc mieux dire que l’action pour troubles du voisinage se rattache au droit de la responsabilité plus qu’au droit de la propriété immobilière. Pour autant, ce rattachement ne suffit pas à exclure totalement le fondement réel, qui constitue sans doute le tremplin de l’action. Notre collègue William Dross écrit ainsi : « Les choses s’éclairent pourtant sitôt que l’on se place sur le terrain réel avant que de s’aventurer sur les terres de la responsabilité. Le droit de propriété confère à son titulaire le droit de jouir de sa chose sous une limite jurisprudentielle spécifique, qui est de ne pas causer ce faisant de trouble anormal à son voisin... Autrement dit, la théorie des troubles du voisinage s’ancre avant tout dans le droit de propriété dont elle vient restreindre l’exercice d’une manière originale afin de le concilier avec d’autres semblables. »(30). Ainsi, la théorie des troubles anormaux du voisinage n’a pas pour effet de réduire les utilités de la chose, comme le font souvent lois et règlements, non plus que de sanctionner l’usage de la chose dans un but antisocial(31), mais simplement de limiter l’exercice du droit de propriété afin d’éviter que cet usage ne cause des dommages aux voisins. Même ainsi « ancrés » dans le droit de propriété, les troubles du voisinage se matérialisent néanmoins par une action en responsabilité et en épousent le régime. C’est ce que révèle l’arrêt commenté.
F –
L’INVENTEUR D’UN TRÉSOR, POSSESSEUR DE BONNE FOI ?
Après que la Cour a jugé l’année dernière que seules les choses corporelles matériellement dissociables du fonds dans lequel elles ont été trouvées peuvent constituer un trésor(32), la voici qui aborde le régime du trésor de l’article 716 du Code civil. L’arrêt invite à concilier le droit de l’inventeur du trésor et celui du possesseur de bonne foi.
En l’espèce, ayant acquis un immeuble en 2002, des personnes avaient découvert dans le jardin des lingots d’or en 2009 puis en 2013. Ayant fait connaître leur découverte aux services de police, à la mairie ainsi qu’à la Banque de France, ils estimaient posséder de façon paisible, non équivoque et publique, et pouvoir ainsi efficacement s’opposer à ce que les héritiers de leur vendeur puissent établir leur droit de propriété sur les lingots d’or ou sur le prix qui en avait été retiré. La Cour de cassation rejette leur pourvoi : « Mais attendu que celui qui découvre, par le pur effet du hasard, une chose cachée ou enfouie a nécessairement conscience, au moment de la découverte, qu’il n’est pas le propriétaire de cette chose, et ne peut être considéré comme un possesseur de bonne foi ; que, par suite, il ne saurait se prévaloir des dispositions de l’article 2276 du Code civil pour faire échec à l’action en revendication d’une chose ainsi découverte, dont il prétend qu’elle constitue un trésor au sens de l’article 716, alinéa 2, du même Code ; que, conformément à l’article 2227 de ce Code, une telle action n’est pas susceptible de prescription. »(33). La solution revient donc à évincer la règle « en fait de meuble, la possession de bonne foi vaut titre » lorsqu’une personne invente un trésor. La bonne foi s’entend en effet de la croyance pleine et entière où s’est trouvé le possesseur, au moment de son entrée en possession, à la propriété des biens(34).
Or, l’inventeur sait en effet nécessairement, au moment de la découverte, que la chose n’est pas à lui : il ne saurait donc invoquer avec bonheur l’article 2276 du Code civil. Par ailleurs, l’affirmation de la Cour selon laquelle l’inventeur prétendait que la chose constituait un trésor s’explique par le fait que, pour être considérée comme un trésor, la chose doit n’appartenir à personne. L’article 716 du Code civil dispose en effet que « le trésor est toute chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété, et qui est découverte par le pur fait du hasard ». Dès lors, ne peut être considéré comme un trésor un bien dont une personne justifie être propriétaire. Fort de cette règle, il a pu être jugé que les vendeurs d’une cuisinière établissaient être propriétaires de lingots d’or qui avaient été trouvés à l’intérieur(35) ; en revanche, il avait été décidé que le fait que vendeur d’un immeuble soit l’héritier des anciens propriétaires de l’immeuble ne peut, à lui seul, avoir une influence sur la détermination de la propriété de pièces d’or qui y avaient été découvertes(36).
En l’espèce, comme les lingots ne pouvaient être considérés comme un trésor et comme leur possession ne permettait pas de produire son effet acquisitif, c’est le droit commun de la propriété qui s’appliquait : l’action en revendication des héritiers était imprescriptible (C. civ., art. 2227) et ils étaient bienvenus à établir la preuve qu’ils étaient bien propriétaires des biens trouvés.
II –
PROPRIÉTÉS COLLECTIVES
A –
FINANCEMENT INÉGALITAIRE D’UNE MAISON CONSTRUITE SUR UN TERRAIN ACQUIS PAR MOITIÉ INDIVISE
Ayant acquis en indivision un terrain, des concubins y avaient créé un lotissement. Ils avaient alors financé l’édification de leur maison d’habitation par le produit de la revente des lots. Quelques années plus tard, Madame assigna Monsieur en liquidation et partage de l’indivision. La cour d’appel avait fixé les droits des indivisaires sur la maison à hauteur du financement personnel de chacun. L’arrêt est cassé au double visa des articles 815 et 1134 du Code civil : « Ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, quelles que soient les modalités du financement. »(37). La solution est classique.
Il a en effet déjà été jugé que l’époux séparé de biens qui achète un immeuble en son nom propre en est le propriétaire exclusif, sans qu’il y ait lieu de rechercher si l’acquisition avait été faite à l’aide des deniers fournis par son conjoint(38). À l’égard des concubins, un arrêt avait semblé adopter une solution différente en décidant, qu’à défaut de mention relative à la répartition entre indivisaires, chacun d’eux pouvait combattre la présomption d’indivision par moitié, notamment en prouvant qu’il y avait eu un financement inégal(39). Mais cette solution avait été abandonnée en 2014, la Cour retenant que « les personnes qui ont acheté un bien en indivision en ont acquis la propriété, sans qu’il y ait lieu d’avoir égard à la façon dont cette acquisition a été financée »(40). Elle a depuis été réitérée(41).
La solution repose sur le principe du consensualisme en vertu duquel le transfert de propriété s’opère au profit de celui qui a émis une volonté en ce sens, et non au profit de celui qui a payé le prix. Il convient donc de distinguer le titre et la finance. Elle repose également sur la règle de l’accession : la construction de la maison d’habitation avait accédé au terrain indivis par moitié entre les deux concubins.
En pratique, le notaire aura tout intérêt à se montrer curieux quant aux modalités du financement en cas d’acquisition indivise et à, dans la mesure du possible, faire coïncider les quotités indivises avec le pourcentage de chacun dans l’indivision(42).
B –
DÉTERMINATION DES DROITS DE JOUISSANCE EXCLUSIVE SUR LES PARTIES COMMUNES
La nature juridique du droit de jouissance exclusive reconnu à un copropriétaire sur des parties communes donne lieu à de nombreuses interrogations. L’arrêt signalé ne porte pas sur cette difficulté mais sur la reconnaissance de l’existence d’un pareil droit.
En l’espèce, un syndicat des copropriétaires avait assigné un copropriétaire afin qu’il remette en l’état une entrée charretière, considérant qu’il en avait la jouissance exclusive et qu’il devait donc supporter, seul, la charge financière. De son côté, le copropriétaire estimait qu’il bénéficiait sur cette entrée que d’un droit de passage. Les documents de la copropriété étaient flous : d’une part, le règlement précisait que « le propriétaire du lot no 24 aura seul la charge et l’entretien des lots compris dans le lot [...] ainsi que de la cour, de l’entrée charretière, et de l’abri dont la jouissance est comprise dans son lot » ; d’autre part, l’état descriptif de division indiquait que le propriétaire du lot no 24 était seul à bénéficier d’un droit de passage par l’entrée charretière. Les juges du fond avaient considéré que l’entrée charretière était une partie commune dès lors que l’état descriptif de division ne conférait qu’un droit de passage au copropriétaire et que le règlement n’énonçait pas clairement que la jouissance exclusive de l’entrée lui était attribuée. L’arrêt est cassé : « En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mention d’un droit de passage dans l’état descriptif de division au seul bénéfice du propriétaire no 24 ne révélait pas qu’il s’agissait d’un droit exclusif, la cour d’appel n’a pas donné de base légale de ce chef. »(43)
Les juges de la cour de renvoi auront donc à déterminer si la mention dans l’état descriptif de division d’un droit de passage au seul bénéfice d’un copropriétaire suffit à révéler l’existence d’un droit exclusif à son profit. La réponse ne fait guère de doute selon nous : reconnaître un droit de passage sur une partie commune au bénéfice d’un copropriétaire n’a aucun sens en soi dès lors que, par définition, les parties communes peuvent être utilisées par tous les copropriétaires ; la stipulation ne prend son sens que parce que le copropriétaire était le seul à bénéficier de ce droit de passage et que les autres copropriétaires ne pouvaient passer par cette entrée. On ne saurait ainsi mieux qualifier un droit de jouissance exclusive. Pour éviter de telles incertitudes, le notaire prendra soin de clairement désigner les droits de jouissance exclusive sur des parties communes et de s’assurer qu’il n’existe pas de contrariété entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
C –
ACQUISITION PAR JONCTION DES POSSESSIONS D’UN DROIT DE JOUISSANCE EXCLUSIF SUR UNE PARTIE COMMUNE
La Cour de cassation a déjà admis qu’il était possible à un copropriétaire d’acquérir par prescription acquisitive un droit de jouissance exclusif sur une partie commune(44). Mais lui est-il possible de bénéficier de la jonction de sa possession et de celle de son auteur, en application de l’article 2265 du Code civil ?
En l’espèce, des copropriétaires avaient acquis un lot de copropriété vingt-neuf ans avant que la possession exclusive qu’ils avaient d’un jardin ne leur soit contestée par un autre copropriétaire. Ils avaient alors assigné le syndicat des copropriétaires afin qu’il soit reconnu qu’ils avaient acquis par prescription, grâce à la jonction de leur possession propre et de celle de leur auteur, un droit de jouissance exclusif portant un jardin, partie commune. Alors que le syndicat estimait que la vente intervenue ne pouvait avoir pour effet de permettre à l’acquéreur de prescrire sur des biens distincts que le bien objet de la vente, les juges du fond avaient cependant fait droit à la demande en relevant, d’une part, qu’il ne s’agissait pas de prescrire sur des biens distincts, mais sur des parties communes dont une quote-part était attachée indissociablement aux parties privatives de chaque lot, et, d’autre part, que la cession incluait nécessairement le droit de jouissance sur les jardins attenants aux lots des revendiquants sur lesquels ils disposaient d’un accès privatif direct. L’arrêt est sèchement cassé au visa de l’article 2265 du Code civil : « En statuant ainsi, alors que la jouissance des parties communes attachée à la qualité de copropriétaire est distincte du droit de jouissance exclusif attaché à un lot, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »(45)
Pour les juges du fond, puisque la vente portait sur un lot de copropriété et que le jardin litigieux était une partie commune de laquelle, en tant que copropriétaires, les acquéreurs pouvaient jouir, le jardin était nécessairement inclus dans la vente. Si ce raisonnement semblait indiscutable, la nature du droit, éventuellement transmis, sur cette partie commune, était en revanche discutée : les vendeurs avaient-ils transmis le droit de jouissance concurrente que chaque copropriétaire a sur toute partie commune ou avaient-ils transmis un véritable droit de jouissance exclusif ? À défaut de précision dans l’acte de vente, la Cour de cassation opte pour la première solution. Dès lors, même si le vendeur avait joui exclusivement du jardin et que l’acquéreur avait agi semblablement, la transmission d’un droit concurrent sur une partie commune interdisait toute jonction des possessions relativement à un droit exclusif. Les rédacteurs de contrats veilleront donc, là encore, à clairement préciser la nature des droits transmis, concurrents ou exclusifs, sur une partie commune.
D –
PERPÉTUITÉ DU DROIT DE JOUISSANCE SPÉCIALE ÉTABLI SUR UN LOT DE COPROPRIÉTÉ
Le droit de jouissance exclusif s’exerce le plus souvent sur une partie commune. Mais il est possible, au sein du règlement de copropriété, de procéder à d’autres aménagements et d’établir au bénéfice de certains copropriétaires un droit de jouissance sur la partie privative d’un autre lot.
En l’espèce, une SCI avait acquis divers lots dans une copropriété, dont l’un à usage de piscine. Or, une convention conclue en 1970, constituant un avenant au règlement de copropriété, prévoyait que le propriétaire de ce lot en assumerait seul les frais de fonctionnement et autoriserait son accès gratuit aux autres copropriétaires pendant la durée des vacances scolaires. La SCI avait alors assigné le syndicat des copropriétaires afin qu’il soit constaté que cette convention avait pris fin à l’expiration d’un délai de trente ans, motif pris que le droit réel ainsi créé ne pouvait pas être perpétuel. La cour d’appel avait considéré que le droit réel concédé n’était pas perpétuel puisqu’il pourrait prendre fin par une modification du règlement de copropriété ou par la cessation de la copropriété. Alors que la SCI reprochait aux juges du fond d’avoir méconnu l’article 1210 du Code civil, ensemble les articles 619 et 625 du Code civil, la Cour de cassation procède à une substitution de motifs dans un arrêt voué à la plus large publicité : « Mais attendu qu’est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot ; que la cour d’appel a retenu que les droits litigieux, qui avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété et que les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires ; qu’il en résulte que ces droits sont perpétuels ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, l’arrêt se trouve légalement justifié. »(46)
L’arrêt est évidemment à mettre en parallèle avec les affaires largement commentées par lesquelles la Cour de cassation avait affirmé qu’un droit réel de jouissance ne pouvait pas être perpétuel mais pouvait cependant, sans être perpétuel, durer aussi longtemps que la personne morale qui en bénéficiait(47). Si elle avait souhaité réitérer cette solution, elle aurait pu entériner le raisonnement des juges du fond qui considéraient que le droit établi n’était pas perpétuel puisqu’il ne durerait que le temps de la copropriété. Ce n’est pas la voie choisie par la Cour qui affirme, en matière de copropriété, la perpétuité du droit réel attaché à un lot.
En matière de copropriété, il avait déjà été retenu que le droit de jouissance privative était un droit réel et perpétuel(48). La Cour n’a donc pas voulu se dédire : refusant de généraliser la solution retenue dans les arrêts Maison de la Poésie, elle affirme ici l’originalité de la copropriété. Il convient donc de distinguer selon que le droit réel de jouissance spéciale est établi entre deux personnes (il ne peut alors être perpétuel) ou entre deux immeubles ou lot deux lots immobiliers (il peut alors être perpétuel).
Mais ce faisant, elle rapproche le droit réel de jouissance spéciale de la servitude. On sait que, après l’avoir refusée, la Cour de cassation a admis la possibilité d’instituer des servitudes entre les lots(49). N’eut-il pas été plus simple de retenir que le droit de jouissance était purement et simplement une servitude d’accès à la piscine et l’obligation d’entretien une obligation accessoire ? Comme l’écrit Hugues Périnet-Marquet : « Quelle est la différence fondamentale entre une servitude de passage dans laquelle le propriétaire du fonds servant à l’obligation d’entretenir et le droit d’accès à la piscine qui oblige le propriétaire du fonds servant à l’entretenir et à la chauffer ? L’intensité du droit conféré est-elle plus forte dans le deuxième cas que dans le premier, alors que le passage peut être très fréquent et très gênant et l’accès à la piscine, comme en l’espèce, seulement temporaire, limité à de brèves périodes de l’année ? ».
Persuadé de l’impasse qu’il y a à chercher à distinguer les deux hypothèses, l’apport théorique de l’arrêt s’avère au final assez pauvre puisqu’il ne fait que rappeler qu’une servitude peut être perpétuelle. En revanche, rien ne change pour le droit réel de jouissance spéciale constitué entre deux personnes. D’un point de vue pratique, l’arrêt incite les praticiens à utiliser servitudes et droits réels de jouissance spéciale pour organiser la gouvernance de la copropriété.
III –
DROITS RÉELS
A –
DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ ET DROIT DE PRÉEMPTION DES SAFER
Le démembrement du droit de propriété a longtemps été utilisé pour contourner le droit de préemption de la Safer sur les terrains agricoles. Avant qu’il ne soit modifié par la loi no 2014-170 du 13 octobre 2014 dite « loi d’avenir de l’agriculture », l’article L. 143-1 al. 1er du Code rural et de la pêche maritime réservait en effet la préemption des Safer aux seules « aliénations à titre onéreux » de certains immeubles. Les cessions de parcelles démembrées faisaient l’objet d’une jurisprudence subtile.
Dans un premier temps, la jurisprudence n’admettait que la Safer puisse exercer son droit de préemption à l’occasion de la vente de la seule nue-propriété d’un bien, que si la fraude était démontrée(50). Toujours délicate à démontrer, l’intention frauduleuse était rarement retenue et de nombreux montages échappaient ainsi au droit de préemption des Safer. N’avaient ainsi pas été considérés comme frauduleux la cession d’une nue-propriété alors que le vendeur se réservait un usufruit pour une durée de six ans(51), ou encore le montage par lequel un conjoint survivant, disposant de l’usufruit sur les biens et en ayant cédé, avec sa fille, la nue-propriété à un acquéreur, lui avait consenti un bail rural à des conditions normales(52). Dans un second temps, la Cour de cassation avait estimé qu’il était inutile de caractériser une fraude dès lors que la vente litigieuse n’avait pas constitué une cession isolée de nue-propriété ou d’usufruit, mais avait porté sur ces deux droits, cédés, sur le même immeuble, simultanément par leurs titulaires respectifs à un même acquéreur, dans le but de permettre la reconstitution entre ses mains de la pleine propriété d’un bien rural(53).
C’est à ce dernier courant que se rattache l’arrêt commenté. En l’espèce, un vendeur avait cédé la nue-propriété de ses terres à un jeune agriculteur et l’usufruit à ses parents. La Cour de cassation fait droit aux prétentions de la Safer qui prétendait pouvoir exercer son droit de préemption en dépit de ce démembrement : « Attendu que, par motifs propres et adoptés, la vente litigieuse n’avait pas constituée une cession isolée de nue-propriété ou d’usufruit, mais avait porté sur l’entière propriété du bien, laquelle, par une même opération, avait quitté le patrimoine de la venderesse pour être cédée à des personnes membres d’une même famille procédant entre elles à son démembrement, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche sur une intention frauduleuse que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que l’aliénation était soumise au droit de préemption de la Safer et devait être annulée pour avoir méconnu les prérogatives d’ordre public qui en résultaient. »(54)
L’arrêt marque une évolution par rapport aux précédents : dans l’arrêt du 15 décembre 2016, la nue-propriété et l’usufruit avaient été cédés au même acquéreur ; dans l’arrêt commenté, à deux personnes différentes. La Cour n’en considère pas moins, au prétexte que les acquéreurs sont membres d’une même famille, qu’il s’était agi d’une vente portant sur l’entière propriété du bien. L’incise selon laquelle « l’entière propriété du bien avait, par une même opération, quitté le patrimoine de la venderesse pour être cédée à des personnes membres d’une même famille procédant entre elles à son démembrement » reste énigmatique. La famille n’étant pas dotée de la personnalité juridique, on peine à identifier la réalité d’une vente portant sur l’entière propriété du bien. Faute d’être parfaitement claire, cette solution traduit la suspicion qui pèse désormais sur les cessions de parcelles démembrées.
Il ne nous semble pourtant pas que toutes ces cessions de parcelles démembrées s’offrent au droit de préemption de la Safer. Un arrêt rendu en 2016 suffit à s’en convaincre. En l’espèce, un terrain était vendu mais le vendeur se réservait la jouissance d’une partie, avec pour contrepartie l’obligation du vendeur d’entretenir l’ensemble du bien pendant cinq ans. Le droit de préemption ne joue pas : « Ayant relevé que les venderesses s’étaient réservé, pour la pratique du jardinage, la jouissance d’une parcelle de 1 000 m2 [...] et qu’en contrepartie de cet usage elles procéderaient à l’entretien du terrain entier, de sorte que le choix de la personne de l’acquéreur, confirmé par le montant modique du prix convenu, était essentiel à la bonne exécution de la convention, la cour d’appel en a souverainement retenu que la vente revêtait un caractère personnel incompatible avec le droit de préemption de la Safer. »(55) De fait, si la cession concomitante de la nue-propriété et de l’usufruit d’une parcelle à un même acquéreur ou aux membres d’une même famille permet la préemption de la Safer, certains démembrements permettent encore d’y échapper... du moins tant que l’article L. 143-1 du Code rural dans sa version issue de la loi du 13 octobre 2014 ne s’applique pas.
B –
L’EXIGENCE DE CONTIGUÏTÉS DES FONDS POUR LES SERVITUDES DE VUE
Les articles 675 à 680 du Code civil encadrent la liberté du propriétaire d’aménager son fonds : il ne peut le faire de telle sorte qu’il puisse porter son regard sur le fonds voisin. Comme l’écrit William Dross, « il s’agit de stériliser une utilité du fonds servant (celle qui consiste à pouvoir construire en intégrant dans la construction toute fenêtre que l’on souhaite) dans l’intérêt du terrain voisin (fonds dominant), afin que ce terrain offre à son propriétaire la possibilité d’y vaquer sans être constamment épié. C’est donc avant tout l’intimité du voisin que la servitude de vue protège »(56).
L’article 678 du Code civil subordonne ainsi la faculté d’ouvrir des fenêtres à la condition que le mur qui la contient soit éloigné de plus d’un mètre quatre-vingt-dix du fonds voisin. Ajoutant à la lettre du Code civil, la Cour de cassation a décidé que le respect de cette distance ne concernait que les propriétés contiguës(57), de sorte que les fenêtres pouvaient librement être ouvertes quand les deux fonds étaient séparés par un chemin public(58). Reposant sur l’idée que les servitudes ne peuvent exister qu’entre des fonds contigus, cette jurisprudence ouvre sur des difficultés d’application : il a ainsi été retenu que, quoique utilisée par les habitants comme passage public, n’était pas un chemin public la bande de terrain rattachée au fonds revendiquant la vue(59). C’est dans ce contexte jurisprudentiel qu’il convient d’analyser l’arrêt commenté, qui vient clore un long contentieux.
Deux fonds sont, en Corse, séparés par une bande de terrain de 10 m2 sur laquelle les riverains ont pris l’habitude de passer. Des propriétaires assignent alors leurs voisins en suppression des vues qu’ils avaient ouvertes (un balcon) et qui donnaient sur leur fonds.
En 2008, le tribunal de grande instance fait droit à la demande de destruction. La cour d’appel infirme le jugement et, considérant que les demandeurs ne démontrent pas être propriétaires de la bande de terrain servant de passage, estime que les parcelles ne sont pas contiguës et que l’article 678 n’a donc pas vocation à s’appliquer. L’arrêt est cassé et la 3e chambre civile de la Cour de cassation retient que l’article 678 du Code civil s’applique lorsque le fonds dans lequel la vue a été établie est séparé du fonds sur lequel elle donne par un espace privé commun, sans qu’il soit nécessaire au demandeur d’administrer la preuve de la propriété de la bande litigieuse(60). La cour d’appel de renvoi fait alors droit à la demande de destruction en relevant que la bande litigieuse est un « espace privé à usage commun ». L’arrêt est cassé : « Vu l’article 678 ; attendu que les distances prescrites par ce texte ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus ; qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ces motifs que les fonds X et Y n’étaient pas contigus, de sorte que peu importait l’usage commun de la bande de terrain, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »(61)
Par cette solution, la Cour de cassation réaffirme donc que l’application de l’article 678 du Code civil suppose la contiguïté des fonds : les juges du fond, qui avaient admis que le texte pouvait s’appliquer aux fonds séparés par un espace privatif qui, appartenant à une tierce personne, était néanmoins à l’usage commun de tous les riverains, voient leur décision cassée. La solution est fondée en ce qu’un « usage commun sur un espace privatif » ne saurait être assimilé à un véritable droit de propriété. Mais, plus largement, on peut s’interroger sur l’exigence de contiguïté des fonds, qui n’est pas imposée par le texte. Cette exigence est sans doute justifiée par l’interprétation stricte qui doit présider à l’application d’un texte portant atteinte à la liberté du propriétaire d’installer sur son fonds tel aménagement qu’il souhaite(62). Mais n’aboutit-elle pas à trahir la raison d’être de l’article 678 du Code civil ? Alors même qu’un chemin ou une parcelle privée séparerait le mur du fonds voisin, ne peut-on pas imaginer que l’intimité et la tranquillité du voisin puissent être troublées par l’ouverture d’une fenêtre ou la création d’un balcon ? L’idée que les servitudes ne puissent exister qu’entre des fonds contigus repose sur une acception trop stricte de la notion de voisinage : de la même façon que les troubles anormaux du voisinage ne supposent pas la contiguïté des fonds, les servitudes de voisinage ne devraient pas s’appliquer seulement aux fonds contigus. Serait ainsi prise en considération l’étymologie du mot « voisin » qui désigne à la fois la proximité non immédiate, résultant d’un faible éloignement (vicinus, petit), que la proximité rigoureusement adjacente.
C –
SERVITUDE DE PASSAGE ET CANALISATIONS
Le principe de fixité des servitudes interdit d’apporter à l’état des lieux des modifications entraînant une aggravation de la charge grevant le fonds servant. Tout est alors affaire d’appréciation souveraine des juges du fonds. Ainsi, la création de constructions nouvelles sur le fonds dominant est tantôt considérée comme aggravant la servitude de passage(63), tantôt considérée comme ne l’aggravant pas(64). Une cour d’appel qui n’avait pas procédé à cette recherche voit son arrêt cassé : « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la création, sur le fonds dominant, d’une ZAC conduisant à la desserte de plusieurs centaines de logements n’entraînait pas une aggravation de la servitude conventionnelle, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »(65) L’arrêt est surtout intéressant parce qu’il se prononce également sur la question de savoir si le droit de passage incluait ou non celui de creuser des canalisations. Sur cette question, la jurisprudence est assez confuse : s’il a pu être jugé que l’établissement de canalisations est compris dans le droit de passage(66), il a aussi été retenu que les canalisations constituaient une aggravation de la servitude en substituant une servitude continue à une servitude discontinue(67). L’arrêt commenté pose une solution nouvelle : pour casser l’arrêt des juges du fond qui avaient considéré que le passage valait pour les canalisations et réseaux nécessaires à l’équipement des nouvelles constructions, la Cour pose qu’« en statuant ainsi, alors qu’une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit et que l’acte constitutif du 1er février 1962 ne conférait pas le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». La solution est donc importante : elle impose aux rédacteurs d’actes de penser à inclure dans la servitude de passage les canalisations souterraines.
Notes
(1)
Cass. 3e civ., 10 nov. 2016, no 15-19.561 et no 15-25.113, RTD civ. 2017, p. 191, obs. W. Dross ; JCP G 2016, 1271, obs. J. Dubarry ; RDI 2017, p. 124, note J.-L. Bergel ; Const.-urb. 2017, comm. no 38, obs. C. Sizaire ; JCP N 2017, 1001, note L. Bosc ; RDC 2017, p. 349, obs. A. Tadros ; Rép. Defrénois 2017, p. 359, obs. H. Périnet-Marquet ; JCP G 2017, 454, no 2, obs. H. Périnet-Marquet ; JCP E 2017, 1220, note S. Le Gac-Pech ; D. 2017, p. 1789, obs. L. Neyret.
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(2)
Cass. 3e civ., 26 juin 1979, no 78-10.567 Bull. civ. III, no 142 ; Cass. 3e civ., 5 déc. 2001, no 00-13.077, Bull. civ. III, no 147, RDI 2002, p. 139, obs. M. Bruschi ; Cass. 3e civ., 20 mars 2002, no 00-16.015, Bull. civ. III, no 71 ; D. 2002, p. 2075, note C. Caron ; D. 2002, p. 2507, obs. B. Mallet-Bricout ; JCP G 2002, I, 176, no 6, obs. H. Périnet-Marquet ; RTD civ. 2002, p. 333, obs. T. Revet ; Cass. 3e civ., 10 nov. 2009, no 08-17.526, Bull. civ. III, no 248 ; JCP G 2010, 336, obs. H. Périnet-Marquet ; D. 2010, p. 2183, obs. B. Mallet-Bricout ; RDI 2010, p. 204, obs. J.-L. Bergel.
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(3)
Cass. 3e civ., 21 nov. 1969, Bull. civ. III, no 763 ; D. 1970, p. 426, note R. Lindon.
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(4)
Cass. 3e civ., 7 juin 1990, no 88-16.277, Bull. civ. III, no 140.
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(5)
Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, no 16-25.046 ; RDC 2018, p. 267, obs. A. Tadros ; AJDI 2018, p. 375, obs. F. Cohet ; AJDI 2018, p. 582, obs. H. Leyrat ; D. 2018, p. 1328, chron. A.-L. Méano, V. Georget et A.-L. Collomp ; RDI 2018. 215, obs. E. Gavin-Millan-Oosterlynck ; JCP N 2018. 1190, note M. Destreguil.
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(6)
C. Atias, Les biens, 12e éd., Lexis Nexis, 2014, no 123.
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(7)
Obs. in RTD civ. 1991, p. 562.
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(8)
Cass. 3e civ., 17 mai 2018, no 16-15.792 ; RDC 2018, p. 452, obs. A. Tadros ; RDI 2018, p. 446, obs. J.-L. Bergel ; JCP G 2018, p. 1356 note J. Laurent ; RLDC juill. 2018 p. 44 obs. V. Perruchot-Triboulet ; RJPF juill 2018 p. 44 obs. E. Putman et S. Cacioppo ; RTD civ. 2018, p. 708, obs. W. Dross ; Const.-urb. 2018, comm. no 103, obs. P. Cornille.
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(9)
Cass. 3e civ., 22 mars 1983, no 81-14.547 ; Bull. civ. III, no 83 ; Cass. 3e civ., 20 janv. 2010, no 08-16.088, Bull. civ. III, no 19 ; D. 2010, p. 326, obs. G. Forest ; D. 2011, p. 1181, obs. N. Damas ; AJDI 2010, p. 544, obs. N. Damas.
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(10)
CEDH, 17 oct. 2013, no 27013/07, Winterstein/France, D. 2013, p. 2678, note J.-P. Marguénaud et J. Mouly ; D. 2014, p. 238, obs. J.-F. Renucci.
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(11)
Cass. 1re civ., 30 sept. 2015, no 14-16.273 ; D. 2016, p. 277, obs. E. Dreyer ; D. 2015, p. 2189, obs. P.-Y. Gautier ; Cass. 3e civ., 22 oct. 2015, no 14-11.776 ; JCP 2016, éd. G, 187, avis B. Sturlèse ; Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, no 14-22.095 ; RDI 2016, p. 100, obs. Ph. Soler-Couteaux ; RTD civ. 2016, p. 398, obs. W. Dross ; JCP G 2016, 188, avis O. Bailly ; JCP G 2016, 189, note P.-Y. Gautier ; Cass. 3e civ., 21 janv. 2016, no 15-10.566 ; RDI 2016, p. 223, obs. J.-L. Bergel ; RTD civ. 2016, p. 394, obs. W. Dross ; JCP G 2016, 345, obs. P. Grosser ; RTD civ. 2016, p. 449, obs. N. Cayrol.
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(12)
Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, no 16-25.469 ; AJDI 2018, p. 450, obs. N. Le Rudelier ; RTD civ., 2018, p. 158, obs. W. Dross ; D. 2018, p. 1772, obs. L. Neyret et N. Reboul-Maupin ; Procédures, 2018, comm. no 71, obs. Y. Strickler.
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(13)
Cass. Ass. plén., 28 juin 1996, no 94-15.935, Bull. civ. no 6 ; D. 1996, p. 497, concl. J.-F. Weber, et note J.-M. Coulon ; RDI 1996, p. 536, obs. J.-F. Bergel ; RTD civ. 1997, p. 463, obs. F. Zénati.
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(14)
Cass. 3e civ., 20 janv. 2010, préc.
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(15)
Cass. 3e civ., 22 oct. 2015, JCP G 2016, 187, avis B. Sturlèse.
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(16)
Cass. 1re civ., 1er déc. 1964, Bull. civ. I, no 535 ; GAJC, 12e éd., Dalloz, 2008, no 72 ; JCP 1965, II, 14213, note P. Esmein ; RTD. Civ. 1965, p. 373, obs. J.-D. Bredin. Voir depuis, Cass. 3e civ., 4 avr. 2002, no 01-70.061, Bull. civ. III, no 82 ; RTD civ. 2003, p. 114, obs. T. Revet ; D. 2002, p. 2507, obs. B. Mallet-Bricout ; JCP G 2003, II, 10122, note M. Keita.
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(17)
Par exemple, W. Dross, Les choses, LGDJ, 2012, no 410 et s. ; C. Grimaldi, Droit des biens, LGDJ, 2016, no 166 ; N. Reboul-Maupin, Droit des biens, 6e éd., Dalloz, 2016, no 441 ; F. Zénati-Castaing, T. Revet, Les biens, 3e éd., PUF, 2008, no 148 b.
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(18)
Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, no 16-16.815, D. 2018, p. 781, note F. Roussel ; RTD civ. 2018, p. 436, obs. W. Dross ; JCP G 2018, 404, no 3, obs. H. Périnet-Marquet ; RDC 2018, p. 54, obs. J.-B. Seube et p. 105, obs. F. Danos.
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(19)
W. Dross, Le champ d’application de l’accession différée, RTD civ. 2015, p. 428.
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(20)
Par exemple, Cass. 3e civ., 10 nov. 2004, no 03-14.592 (inédit) ; JCP 2005, II, 10119, note F. Roussel ; Rép. Defrénois 2005, p. 1437, obs. B. Gelot.
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(21)
Cass. 3e civ., 18 nov. 1998, no 96-18.438 et no 96-22.102, Bull. civ. III, no 217 et 218 ; RTD civ. 1999, p. 649, obs. F. Zénati ; Cass. 3e civ., 24 mars 1999, no 97-14.303, Bull. civ. III, no 77 ; D. 2000, p. 139, note E. Agostini et F. Roussel ; plus largement, P. Pétel, Les droits de plantation et le droit d’arracher la vigne, in Mélanges M. Cabrillac, Dalloz-Litec, 1999, p. 799.
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(22)
P. Hilt, La date de l’accession dans les baux immobiliers, plaidoyer pour l’accession différée, JCP G 2003, I, 183.
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(23)
Cass. 3e civ., 25 févr. 2016, no 14-26.845 (inédit).
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(24)
Cass. 3e civ., 27 sept. 2006, no 05-13.981, Bull. civ. III, no 183 ; JCP 2007, I, 117, no 5, obs. H. Périnet-Marquet ; AJDI 2007, p. 34, obs. J.-Ph. Blatter ; RDC 2007, p. 371, obs. G. Lardeux ; D. 2007, p. 1188, note V. Tellier (le bail renouvelé étant un nouveau bail, l’accession opère et le bailleur est bienvenu à solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les lieux loués pour fixer le montant du nouveau loyer).
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(25)
W. Dross, Les choses, LGDJ, 2012, no 410.
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(26)
Cass. 3e civ., 4 oct. 1972, no 71-20.059, Bull. civ. III, no 493.
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(27)
Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, no 16-15.607 (inédit).
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(28)
Cass. 3e civ., 21 mars 2001, no 99-16.640, Bull. civ. III, no 35 ; D. 2001, p. 2039, obs. Y. Rouquet ; Cass. 3e civ., 25 nov. 2008, no 07-17.887 (inédit).
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(29)
Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, no 17-22.474 ; D. 2018, p. 1806.
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(30)
W. Dross, Les choses, LGDJ, 2012, no 74.
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(31)
Pour une solution retenant les troubles anormaux de voisinage, et non l’abus de droit, pour la construction d’une mare remplie de grenouilles et crapaud à moins de dix mètres d’une maison voisine : Cass. 2e civ., 14 déc. 2017, no 16-22.509 ; D. 2018. 995, note G. Leray ; AJDI 2018. 142.
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(32)
Cass. 1re civ., 5 juill. 2017, no 16-19.340 ; RTD civ. 2017, p. 887, obs. W. Dross ; RDC 2017, p. 672, obs. F. Danos.
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(33)
Cass. 1re civ., 6 juin 2018, no 17-16.091 ; RDC 2018, p. 444, obs. F. Danos ; AJ Famille 2018, p. 363, obs. V. Avéna-Robardet ; D. 2018, p. 2155 ; JCP G 2018, 1093, no 4, obs. H. Périnet-Marquet.
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(34)
Cass. 1re civ., 23 mars 1965, Bull. civ. I, no 206.
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(35)
Cass. 1re civ., 19 nov. 2002, no 00-22.471, D. 2002, somm., p. 2049, obs. B. Mallet-Bricout, JCP G 2003, I, 172, no 3, obs. H. Périnet-Marquet.
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(36)
Cass. 1re civ., 25 oct. 1955, Bull. civ. I, no 361.
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(37)
Cass. 1re civ., 10 janv. 2018, no 16-25.190 ; RTD civ. 2018, p. 440, obs. W. Dross ; AJ fam. 2018, p. 183, obs. J. Casey.
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(38)
Cass. 1re civ., 5 oct. 1994, no 92-19.169, Bull. civ. I, no 293, JCP 1998, I, 135, obs. M. Storck ; Cass. 1re civ., 31 mai 2005, no 02-20.553, Bull. civ. I, no 236 ; D. 2005, p. 1734 ; AF Famille 2005, p. 325, obs. P. Hilt ; Dr. Famille 2005, comm. no 168, obs. B. Beignier ; Cass. 1re civ., 28 mars 2006, no 04-11.033, Bull. civ. I, no 185 ; Cass. 1re civ., 23 janv. 2007, no 05-14.311, Bull. civ. I, no 38 ; AJ Famille 2007, p. 186, obs. P. Hilt ; RTD civ. 2007, p. 317, obs. J. Hauser.
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(39)
Cass. 1re civ., 6 févr. 2001, no 99-11.252, inédit, Rép. Defrénois 2001, p. 593, note J. Massip.
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(40)
Cass. 1re civ., 19 mars 2014, no 13-14.989 ; AJ Famille 2014, p. 312, obs. N. Levillain.
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(41)
Cass. 1re civ., 17 janv. 1995, no 93-10.187 ; Bull. civ. I, no 35.
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(42)
N. Couzigou-Suhas, Le financement du bien dans les rapports entre les coacquéreurs : l’indispensable devoir de curiosité du notaire, AF Famille 2011, p. 600.
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(43)
Cass. 3e civ., 1er févr. 2018, no 17-10.482 ; D. 2018, p. 1172, obs. N. Reboul-Maupin.
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(44)
Cass. 3e civ., 24 oct. 2007, no 06-19.260, D. 2008, p. 2458, obs. N. Reboul-Maupin ; RTD civ. 2008, p. 693, obs. T. Revet ; JCP 2008, I, 127, obs. H. Périnet-Marquet ; Dr. et patr. 2008, no 172, p. 99, obs. J.-B. Seube ; Cass. 3e civ., 2 déc. 2009, no 08-20.310 : D. 2010, p. 17, obs. G. Forest ; D. 2011, p. 199, obs. C. Atias et P. Capoulade ; AJDI 2010, p. 644, obs. D. Tomasin ; RDI 2010, p. 315, obs. J.-L. Bergel.
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(45)
Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, no 16-16.950, D. 2018, p. 1172, obs. N. Reboul-Maupin ; AJDI 2018, p. 455, obs. N. Le Rudulier ; RTD civ. 2018, p. 443, obs. W. Dross ; JCP 2018, 404, no 6, obs. H. Périnet-Marquet ; RDC 2018, p. 448, obs. F. Danos.
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(46)
Cass. 3e civ., 7 juin 2018, no 17-17.240 : D. 2018, p. 1172, obs. N. Reboul-Maupin ; D. 2018, p. 1577, note F. Masson ; L. Jarriel, Le droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot est-il perpétuel ? Extraits du rapport du conseiller référendaire, JCP 2018, 892, p. 1523 ; H. Périnet-Marquet, Le droit de jouissance spéciale est perpétuel lorsqu’il est établi entre des lots de copropriété, JCP 2018, 893.
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(47)
Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, no 11-16.304 : JCP G 2012, 1400, note F.-X. Testu ; D. 2012, p. 2596, obs. A. Tadros ; D. 2013, p. 53, note L. d’Avout et B. Mallet-Bricout ; D. 2013, p. 2123, obs. N. Reboul-Maupin ; RDC 2013, p. 584, obs. R. Libchaber ; ibid., p. 627, obs. J.-B. Seube ; RLDC 2013, p. 7, note J. Dubarry et M. Julienne ; RD imm. 2013, p. 80, obs. J.-L. Bergel ; LPA 16 janv. 2013, p. 11, note F.-X. Agostini ; Defrénois 2013, p. 12, note L. Tranchant ; RTD civ. 2013, p. 141, obs. W Dross ; JCP G 2013, I, 429, no 12, obs. H. Périnet-Marquet ; Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, no 14-10.013 : JCP G, 2015, 250 et 251, rapp. M.-T. Feydeau et avis B. Sturlèse ; JCP G 2015, 252, note T. Revet ; JCP N 2015, 1083, note M. Julienne et J. Dubarry ; AJDI 2015, p. 304, obs. N. Le Rudulier ; RDI 2015, p. 175 obs. J.-L. Bergel ; Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, no 14-26.953 : D. 2016, p. 1817 et 2237, obs. A.-L. Méano, V. Georgel et A.-L. Collomp ; RDI 2016, p. 598, obs. J.-L. Bergel ; RTD civ. 2016, p. 894, obs. W. Dross ; Defrénois 2016, p. 119, note H. Périnet-Marquet ; JCP G 2016, 1172, note J. Laurent ; JCP G 2016, 1191, no 5, obs. H. Périnet-Marquet ; LPA 4 nov. 2016, p. 11, obs. J.-J. Barbieri.
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(48)
Cass. 3e civ., 4 mars 1992, no 90-13.145 : D. 1992, p. 386, note C. Atias ; AJDI 1993, p. 88, obs. M.-F. Ritschy ; RDI 1992, p. 240, obs. P. Capoulade et C. Giverdon ; RTD civ. 1993, p. 162, obs. F. Zenati ; Cass. 3e civ., 24 oct. 2007, no 06-19.260.
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(49)
Cass. 3e civ., 30 juin 2004, no 03-11.562 : JCP G 2004, I, 171, no 15, obs. H. Périnet-Marquet ; RTD civ. 2004, p. 753, obs. T. Revet ; D. 2005, p. 1134, note C. Giverdon, P. Capoulade, Fl. Bayard-Jammes.
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(50)
Cass. 3e civ., 6 nov. 1970, no 69-12.485, Bull. civ. III, no 594 ; Cass. 3e civ., 6 févr. 1974, no 72-14.595, Bull. civ. III, no 66.
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(51)
Cass. 3e civ., 7 févr. 1996, no 93-19.591, (inédit), Rev. Loyers 1993, p. 503, obs. J.-F Lepetit ; Rep. Defrénois 1997, p. 537, obs. F. Roussel.
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(52)
Cass. 3e civ., 18 févr. 2014, 12-29.648 (inédit).
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(53)
Cass. 3e civ., 15 déc. 2016, no 15-27.518 ; Defrénois 2017, p. 571, note F. Rousseul ; Cass. 3e civ., 24 mai 2017, no 16-11.529 et no 16-11.530.
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(54)
Cass. 3e civ., 15 févr. 2018, no 16-21.240 ; AJDI 2018, p. 286.
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(55)
Cass. 3e civ., 6 oct. 2016, no 14-29.217, (inédit), JCP N 2016, 1312, note B. Grimonprez ; Droit rural, janv. 2017, comm. no 7, obs. F. Collard, H. Bosse-Platière et B. Travely.
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(56)
W. Dross, Les choses, LGDJ, 2012, no 370.
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(57)
Cass. 3e civ., 21 déc. 1987, no 86-16.177, Bull. civ. III, no 217 ; Cass. 3e civ., 22 mars 1989, no 87-16.753, Bull. civ. III, no 74 ; RTD civ. 1991, p. 147, obs. F. Zénati.
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(58)
Cass. 3e civ., 28 mars 2005, no 04-13.942, Bull. civ. III, no 188 ; JCP G 2006, I, 127, no 12, obs. H. Périnet-Marquet ; RDI 2006, p. 43, obs. F.-X. Trébulle ; RDI 2006, p. 205, obs. J.-L. Bergel.
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(59)
Cass. 3e civ., 5 avr. 2006, no 05-12.441, JCP G 2006, II, 10137, note P. Boizard.
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(60)
Cass. 3e civ., 3 oct. 2012, no 11-13.152, inédit, AJDI 2012, p. 871.
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(61)
Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, no 15-26.240 ; D. 2017, p. 2424 ; AJDI 2018, p. 218, obs. F. Cohet ; RDI 2018. 162, obs. J.-L. Bergel ; JCP 2017. 404, no 10, obs. H. Périnet-Marquet ; D. 2018, p. 1772, obs. L. Neyret et N. Reboul-Maupin.
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(62)
En ce sens, F. Zénati, obs. préc.
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(63)
Cass. 1re civ., 1er févr. 1965, Bull. civ. I, no 87.
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(64)
Cass. 1re civ., 12 nov. 1963, Bull. civ. I, no 490.
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(65)
Cass. 3e civ., 14 juin 2018, no 17-20.280 ; JCP G 2018, 1093, no 13, obs. H. Périnet-Marquet.
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(66)
Cass. 1re civ., 14 oct. 1963, Bull. civ. I, no 427.
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(67)
Cass. 1re civ., 29 févr. 1960, Bull. civ. I, no 133.
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