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Droit des biens 2019 : la délimitation des frontières ?

Par Stéphane Benilsi, maître de conférences HDR à l’Université de Montpellier, Laboratoire de droit privé (EA707) et Louis-Frédéric Pignarre, professeur à l’Université de Montpellier, Laboratoire de droit privé (EA707)

Si la jurisprudence de l’année 2019, en droit des biens, se caractérise par sa richesse et sa diversité, un fil conducteur peut en être extrait : celui de la délimitation des frontières. ​​​​​​​

Cela apparaît nettement dans des contentieux qui ont tendance à s’inscrire, durablement, dans l’air du temps. Ainsi, la défense du droit de propriété est systématiquement suspecte d’atteinte aux droits fondamentaux, ce qui conduit les juges suprêmes, Cour de cassation comme Conseil constitutionnel, à tracer les limites du droit de propriété. Si les décisions rendues en la matière tendent à assurer la plénitude du droit de propriété, les droits et libertés fondamentaux apparaissent de plus en plus comme une limite potentielle à son caractère absolu. La Cour de cassation a aussi, pendant cette année, marqué les limites de la propriété privée par rapport aux biens du domaine public, rappelant l’imprescriptibilité de ces derniers, y compris du point de vue acquisitif ; elle a, par ailleurs, considéré que le possesseur de mauvaise foi ne pouvait prescrire la propriété de biens meubles confisqués pendant la Seconde Guerre mondiale. Des frontières ont été suggérées entre des notions, en particulier entre les servitudes et le droit réel de jouissance spéciale. Enfin, les frontières des biens immobiliers ont connu une attention particulière, que ce soit pour prononcer des servitudes de passage en cas d’enclave, pour encadrer le droit d’élagage, ou encore pour consacrer le droit du propriétaire aux fruits issus de la sous-location de son bien. Toutes ces décisions présentent à la fois
un intérêt théorique et pratique.

I – Propriété individuelle

A – Caractère fondamental du droit de propriété

1°/ Droit de propriété versus droit au respect de la vie privée

Admission de l’expulsion. Il n’est guère de domaines du droit qui échappent encore à l’emprise des droits de l’homme. Sous l’influence de ces droits venus d’ailleurs, les libertés individuelles se déploient dans les rapports entre particuliers. L’individu devient le centre des préoccupations, ses désirs se muent en revendications. L’exaltation de l’ego conduit à faire de l’épanouissement individuel, l’objectif ultime. Dans ce contexte, les droits fondamentaux sont conçus comme des instruments au service de la satisfaction individuelle. Ils ne sont plus considérés comme une fin mais comme un moyen. Conscients des potentialités attachées à une argumentation fondée sur les droits fondamentaux, les justiciables n’hésitent plus à les invoquer au soutien de leurs prétentions. Une intéressante décision, rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juillet 2019 (1), en fournit une belle illustration. En l’espèce, des occupants sans droit ni titre d’une parcelle sur laquelle était installée leur caravane contestaient une décision d’expulsion rendue en référé. Les différents moyens du pourvoi reprochaient aux juges du fond d’avoir caractérisé le trouble manifestement illicite sans avoir recherché si la mesure prise était proportionnée à l’atteinte au droit au respect à la vie privée et au droit au logement. Il est peu douteux que l’argumentation des requérants, fondée sur l’atteinte à l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, procédait d’une instrumentalisation des droits fondamentaux. À l’origine du contentieux était une voie de fait. Nul droit, même fondamental, ne pouvait justifier un tel comportement. Les occupants feignent de l’oublier pour habilement déplacer le débat sur le terrain des conséquences de l’expulsion. Les juges du fond ont, à juste titre, refusé de suivre cette logique. Se plaçant en amont de la sanction, ils ont caractérisé le trouble manifestement illicite et prononcé les mesures permettant au propriétaire de recouvrer sa propriété. Ils considèrent que la question de l’atteinte au droit à la vie privée ne saurait se poser lorsque, ab initio, est un fait illicite. Bien que rejetant le pourvoi, la Cour de cassation adopte un raisonnement plus discutable. Celle-ci estime que : « L’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété. » Inscrivant sa jurisprudence dans la lignée de celle de la Cour européenne des droits de l’homme (2), elle accepte de se placer sur le terrain des droits fondamentaux, comme le lui suggérait le pourvoi. Elle admet ainsi l’existence d’un conflit entre le droit fondamental de propriété et le droit au respect de la vie privée pour, in fine, proclamer la prééminence du premier. Elle fait résolument primer les intérêts du propriétaire sur ceux des occupants. Le droit fondamental de propriété ne saurait céder devant les exigences du droit au respect de la vie privée ou de l’une de ses composantes. Toute occupation illicite, quelles que soient les circonstances, est illégitime et ne peut être justifiée. Dans ces conditions, tout contrôle de proportionnalité devient inutile. Nul besoin d’effectuer une appréciation concrète des intérêts en présence (3). Ce faisant, implicitement mais certainement, elle établit une hiérarchie entre les deux droits fondamentaux pourtant de même valeur normative. Pareille manière de procéder n’emporte pas l’adhésion. Accepter le principe même d’un conflit est périlleux. C’est, potentiellement, ouvrir la voie vers un tout autre dénouement. L’absolutisme du droit de propriété ne finira-t-il pas par succomber aux coups de boutoir que lui portent les droits fondamentaux ? La décision des juges du fond était, de ce point vue, particulièrement convaincante. À cet égard, on regrette que la Cour de cassation ne se soit pas contentée, comme elle a su le faire auparavant (4), de la dernière partie de sa solution qui, à elle seule, aurait suffi à rejeter le pourvoi : « Ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a légalement justifié sa décision. » La propriété est un « droit inviolable et sacré (5) » qui confère à son titulaire une sphère d’exclusivité. On ne saurait admettre, au nom des « droits à… », que ce pilier de notre société soit ébranlé. Maintenir ce qui reste de notre ordre civil impose de ne pas sacrifier la propriété sur l’autel des droits subjectifs. Cela commence par refuser d’entrer dans une logique de fondamentalisation lorsque cela n’est pas nécessaire.

Délai d’expulsion. Prononcer l’expulsion est une chose, la mettre en œuvre en est une autre. En ce domaine, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a renforcé la protection du propriétaire lorsque l’occupation a pour origine une voie de fait. Le nouvel article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit désormais que l’occupant ne bénéficie plus du délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux. L’expulsion peut ainsi intervenir immédiatement. Estimant que cette disposition était contraire au principe de sauvegarde de la dignité de la personne contre toute forme d’asservissement et de dégradation, au droit de mener une vie familiale normale et à l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue le droit au logement, les expulsés ont posé une question prioritaire de constitutionnalité. Dans une décision en date du 20 juin 2019 (6), la troisième chambre civile de la Cour de cassation refuse de transmettre celle-ci au Conseil constitutionnel. Elle considère qu’elle ne présente pas de caractère sérieux, les dispositions contestées s’inscrivant « dans un dispositif global destiné à protéger les locaux servant à l’habitation et à faciliter le relogement des occupants, tendent à assurer la nécessaire conciliation entre le droit de propriété, droit constitutionnel découlant des articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, et la possibilité pour toute personne, découlant des exigences constitutionnelles de dignité humaine et de droit à une vie familiale normale, de disposer d’un logement décent, objectif à valeur constitutionnelle, qu’il appartient au législateur de mettre en œuvre ». La solution retenue est particulièrement habile. La Cour de cassation ne se livre pas, comme l’auraient souhaité les expulsés, à un contrôle de proportionnalité entre la mesure édictée par la disposition contestée et les droits fondamentaux que sont la dignité de la personne humaine et le droit à une vie familiale normale. Elle se contente d’apprécier si la disposition est conforme à l’objectif à valeur constitutionnel selon lequel toute personne doit pouvoir disposer d’un logement décent. Objectif dont elle rappelle qu’il trouve sa source dans les droits fondamentaux précités (7). Il convient ici de rappeler qu’un objectif constitutionnel, contrairement aux principes à valeur constitutionnelle, ne crée aucun droit subjectif au profit des particuliers. Les objectifs permettent seulement de justifier certaines atteintes législatives qui pourraient être portées à des droits protégés par la constitution. On voit mal, dans ces conditions, comment l’argumentation des expulsés pouvait prospérer. L’objectif de la loi contestée étant précisément de renforcer le caractère absolu du droit de propriété (8). Le raisonnement adopté convainc pleinement. L’illicéité de la situation à l’origine du contentieux ne saurait permettre aux expulsés d’invoquer le bénéfice de droits subjectifs… sauf à remettre en cause le modèle sur lequel repose notre pacte social. Le Conseil constitutionnel lui-même a d’ailleurs récemment réaffirmé le caractère absolu de la propriété en considérant que si l’interdiction faite aux gens du voyage de stationner hors des aires d’accueil qui leur sont dédiées était conforme aux droits et libertés garantis par la Constitution, en revanche, tel n’était pas le cas, sous réserve des règles d’ordre public, de l’interdiction de stationner sur une parcelle dont ils détenaient la propriété (9)…

2°/ Droit de propriété solus

Imprescriptibilité et inaliénabilité des biens publics. Le caractère fondamental du droit de propriété a été, ces derniers temps, au cœur de différents contentieux liés à la propriété mobilière. Il a d’abord été sollicité afin de contester le bien-fondé d’une action en revendication intentée par l’État afin de recouvrer la propriété d’une pierre sculptée. Celle-ci, désignée comme le « fragment à l’Aigle », provenait du jubé gothique de la cathédrale de Chartres et avait été acquise, de bonne foi, par la société Brimo lors d’une vente aux enchères quelques années plus tôt. Se fondant sur les principes d’imprescriptibilité et d’inaliénabilité du domaine public, les juges du fond imposèrent la restitution sans que le détenteur ne puisse prétendre obtenir la moindre indemnité (10). La société forma un pourvoi en cassation. Au soutien de ses prétentions, elle invoqua le bénéfice de l’article 2276 du code civil et l’atteinte à son droit fondamental à la propriété des biens garantis par l’article 1 du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne. Dans une importante décision du 13 février 2019 (11), la Cour de cassation rejeta le pourvoi. Après avoir exclu, au nom de la protection du domaine public mobilier, le jeu de la règle « en fait de meuble, la possession vaut titre », elle considère que l’espérance légitime de conserver la pierre acquise de bonne foi ou, à défaut, d’obtenir une contrepartie, constitue un bien au sens de la jurisprudence de la Cour européenne (12). Toutefois, l’inaliénabilité du bien et l’imprescriptibilité de l’action en revendication prévues par la loi (13) constituent une ingérence qui « poursuit un but légitime, au sens de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, dès lors que la protection de l’intégrité du domaine public relève de l’intérêt général ; […] que l’action en revendication étant la seule mesure de nature à permettre à l’État de recouvrer la plénitude de son droit de propriété, l’ingérence ne saurait être disproportionnée eu égard au but légitime poursuivi ». La nature publique de la pierre sculptée s’oppose à ce que la société Brimo prétende en être devenue propriétaire. Du fait de l’inaliénabilité, elle ne peut se prévaloir d’un mode d’acquisition dérivée. Non seulement la vente de la chose d’autrui est entachée d’une cause de nullité, mais en outre, elle ne saurait investir l’acquéreur d’un droit de propriété dont le vendeur n’est lui-même pas titulaire ! Du fait de l’imprescriptibilité, elle ne peut pas, non plus, se prévaloir d’un mode d’acquisition originaire et invoquer, par voie de conséquence, l’existence d’un droit nouveau portant sur la chose. Ne pouvant alléguer la propriété de la pierre sculptée, la société soutint alors, qu’étant de bonne foi, l’espérance légitime de conserver celle-ci ou, à défaut, d’obtenir une contrepartie, constitue un bien au sens de l’article 1 du protocole additionnel n° 1 à la convention. La Cour de cassation fait sien ce raisonnement tout en l’affinant. Elle considère que le droit fondamental de la société, dont elle ne nie pas l’existence, peut valablement être limité par l’exigence de protection de l’intérêt général. Cette dernière partie du raisonnement, décisive, mérite d’être explicitée. Admettre, à la suite de la Cour de cassation, l’existence de deux biens distincts : la pierre sculptée d’une part, « l’espérance légitime de la conserver » d’autre part, c’est reconnaître l’existence de deux droits de propriété concurrents. Se pose alors la délicate question de leur conciliation. La haute juridiction décide d’opérer un contrôle de proportionnalité afin d’établir une hiérarchie. L’État est ainsi fondé à revendiquer la pierre. Le droit de la société Brimo cède face au but légitime que constitue la protection de l’intérêt général. La solution, particulièrement sévère pour cette dernière, n’emporte pas pleinement la conviction. Ce n’est pas tant la primauté du droit de l’État qui dérange mais les conséquences que la Cour de cassation en tire. N’aurait-il pas été plus équilibré d’admettre, qu’au titre de son espérance légitime, la société Brimo pouvait obtenir une indemnité ? En la lui refusant, les juges ne portent pas seulement atteinte à son droit de propriété, ils en nient la substance même. Semblable manière de faire est-elle conforme à l’article 1 alinéa 2 du protocole additionnel n° 1 (14) ? On peut en douter. La question mériterait d’être livrée à la sagacité des juges européens…


Imprescriptibilité de la propriété mobilière pour le possesseur de mauvaise foi. À l’instar des dispositions du code général de la propriété des personnes publiques précédemment évoquées, certains textes édictent des mesures dérogatoires du droit commun qui, chose plus exceptionnelle, sont destinées à préserver des intérêts privés. Il en est ainsi, par exemple, de l’ordonnance n° 45-770 du 21 avril 1945 portant sur la nullité des actes de spoliation accomplis par l’ennemi ou sous son contrôle. Aux termes des articles 2 et 4 de celle-ci, toute personne victime de spoliation peut faire constater la nullité de l’acte à l’origine de sa dépossession et recouvrer la propriété de ses biens libres de toutes charges. L’acquéreur ou les acquéreurs successifs sont alors considérés comme possesseurs de mauvaise foi au regard du propriétaire dépossédé. Au lendemain de l’Occupation, il s’agissait, pour le pouvoir exécutif de permettre aux personnes – ou leurs ayants cause – victimes de la défaillance de l’État français, de pouvoir récupérer leurs biens. Le rétablissement des valeurs républicaines dictait une telle solution. Toutefois, à l’égard des biens de nature mobilière, le système adopté n’était efficace que dans la mesure où le bien pouvait être localisé et la personne le détenant connue. Ce qui, en pratique, supposait que le bien ressurgisse au grand jour… Le plus souvent, il fallait attendre des années pour que tel soit le cas. Ceci explique qu’aujourd’hui encore, l’ordonnance trouve à s’appliquer, notamment lorsque sur le marché des œuvres d’art, certains biens spoliés font leur réapparition. C’est précisément la situation à l’origine de la décision rendue par la première chambre civile le 11 septembre 2019 (15). Les possesseurs d’une œuvre d’art, acquise lors d’une vente aux enchères publiques en 1995, avaient été condamnés à la restituer sur le fondement des articles 2 et 4 dudit texte. Estimant que ces dispositions portaient atteinte, notamment à leur droit fondamental à la propriété, ils formèrent une question prioritaire de constitutionnalité. La Cour de cassation refuse de transmettre celle-ci au Conseil constitutionnel pour défaut de caractère sérieux. Elle considère que les dispositions contestées « assurent la protection du droit de propriété des personnes victimes de spoliation ; que, dans le cas où une spoliation est intervenue et où la nullité de la confiscation a été irrévocablement constatée et la restitution d’un bien confisqué ordonnée, les acquéreurs ultérieurs de ce bien, même de bonne foi, ne peuvent prétendre en être devenus légalement propriétaires ». L’acte initial étant nul de plein droit (16), la personne spoliée – et désormais ses ayants cause – sont réputés être restés les seuls propriétaires. Ils sont donc fondés à agir en revendication du bien afin de recouvrer la plénitude de leurs droits. Il convient ici de rappeler que l’article 2276 du code civil n’admet une action en revendication que si la dépossession est involontaire. Il en est ainsi en cas de perte ou de vol (donc de spoliation) (17). Dans une telle hypothèse, il convient de distinguer selon que le possesseur est de bonne ou de mauvaise foi. Dans le premier cas, l’action doit être exercée dans un délai préfix de trois ans à compter de la dépossession. Dans le second cas, aucun délai n’est édicté. Cette imprécision a été à l’origine de diverses interprétations. Certains, raisonnant par analogie avec les biens immeubles, considèrent que le délai de prescription requis est de 30 ans (18). D’autres défendent, à l’opposé, l’idée que la propriété mobilière est imprescriptible au profit du possesseur de mauvaise foi. L’arrêt étudié tranche, sans nul doute possible, le débat en faveur de ces derniers. En l’espèce, plus de 30 ans se sont écoulés depuis la dépossession et pourtant la haute juridiction admet l’action en revendication dirigée contre l’actuel possesseur présumé irréfragablement de mauvaise foi ! Telle une double peine, cette présomption (ou pour mieux dire, cette fiction) fait obstacle à ce que le possesseur puisse se prévaloir, sur le fondement de l’article 1 du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne d’une atteinte à « une espérance » de pouvoir conserver le bien, celle-ci n’ayant, par définition, rien de légitime. Les acquéreurs avaient tenté, en vain, de contester le bien-fondé de cette « présomption » légale. Ils estimaient que le caractère irréfragable de celle-ci portait atteinte aux droits de la défense et à une procédure juste et équitable. Merveille des droits fondamentaux, il en est toujours un pour venir au secours d’un autre malmené ! Mais la Cour de cassation ne s’y trompe pas et balaye l’argument rappelant que les possesseurs évincés disposent d’un recours contre leur auteur. Recours, auquel s’ajoute, il convient de le préciser, une action à l’encontre de tous agents d’affaires, rédacteurs d’actes, intermédiaires quelconques qui se seraient sciemment abstenus de révéler l’origine du bien cédé (19)…

Constitutionnalité de l’irrévocabilité de la promesse unilatérale de contrat. Dans un tout autre domaine, mais sans plus de succès, le caractère fondamental du droit de propriété a été sollicité afin de contester la conformité du nouvel article 1124 du code civil aux droits et libertés garantis par le bloc de constitutionnalité. Ce texte, issu de la récente réforme du droit des contrats prévoit qu’en matière de promesse unilatérale de contrat, la rétractation du promettant ne saurait faire obstacle à la formation du contrat projeté dès lors que le bénéficiaire lève l’option dans le délai qui lui est imparti. Avec cette disposition, le législateur rompt avec la solution jusqu’alors retenue par la Cour de cassation. Depuis le célèbre arrêt Cruz (20), celle-ci admettait, contre vents et marées (21), l’efficacité de la rétractation, le bénéficiaire lésé ne pouvant prétendre obtenir que des dommages et intérêts. La haute juridiction semblait, jusqu’à présent, très attachée à sa position ancienne, n’hésitant pas, d’ailleurs, à la réaffirmer récemment pour une promesse conclue antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance (22). Contrairement à ce qu’elle avait pu admettre dans d’autres domaines (23), elle refusa, au cas particulier, de faire évoluer sa position à la lumière des nouveaux textes (24). Sans doute, la société Iliad, à l’origine d’une question prioritaire de constitutionnalité, espérait profiter de ce parti pris… Il n’en a rien été. Dans une décision en date du 17 octobre 2019, la troisième chambre civile refuse de renvoyer la question au Conseil constitutionnel estimant que celle-ci ne présente pas un caractère sérieux dès lors que « le promettant donne son consentement à un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire, de sorte que la formation du contrat promis malgré la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter ne porte pas atteinte à la liberté contractuelle et ne constitue pas une privation du droit de propriété ». Il est désormais acquis que le promettant ne saurait se soustraire à son engagement si le bénéficiaire lève l’option. L’argumentation développée par le pourvoi, qui reprenait, en substance, l’analyse de Madame Fabre-Magnan (25), n’a pas prospéré. L’idée selon laquelle la liberté contractuelle serait, avant tout, la liberté de ne pas s’engager, qu’un acte ne pourrait pas « avoir pour objet de “figer” un consentement pour un contrat futur que l’autre partie pourrait décider seule de former ou non (16) » ne s’est pas imposée. En refusant d’admettre l’efficacité de la rétractation, la haute juridiction met, dorénavant, au premier plan une autre déclinaison de la liberté contractuelle : la liberté de déterminer l’objet de son engagement. Si telle est sa volonté, une personne peut donner, par contrat, son consentement à un acte futur. Ce faisant, elle est liée par sa promesse et ne peut plus s’y soustraire. Naturellement, cela suppose que les éléments essentiels du contrat projeté soient déterminés ab initio. Dans l’hypothèse la plus fréquente où celui-ci est une vente, certains n’ont pas manqué de s’interroger : « Comment l’exécution forcée d’un contrat non translatif de propriété – le contrat de promesse unilatérale de vente – peut-il entraîner le transfert forcé de la propriété (27) ? » L’atteinte (prétendue) à la liberté contractuelle se doublerait ainsi d’une violation du caractère fondamental de la propriété. Là encore, l’argument ne convainc pas la haute juridiction. L’exécution forcée de la promesse se traduit par le maintien du consentement du promettant en dépit de sa volonté de se rétracter. Il n’y a là aucun effet translatif ! Il suffit d’envisager l’hypothèse où le bénéficiaire ne lève pas l’option pour s’en convaincre. Aucun transfert de propriété ne s’opérera. En revanche, si l’option est levée, la promesse ayant pour objet le consentement du promettant à la vente, cette dernière est parfaitement formée. Le transfert de propriété s’opère à cet instant précis car il est un effet de la vente, non de la promesse ! Quant à la question de savoir si le promettant peut, en amont, consentir à un éventuel transfert de propriété futur, rien ne semble s’y opposer. En raison du caractère absolu du droit de propriété, ce dernier est investi du droit de disposer librement du bien. Il peut donc librement conclure une promesse qui a pour objet un consentement à un acte translatif futur. Contrairement aux arguments développés dans les moyens du pourvoi, loin de justifier l’abrogation pour cause d’inconstitutionnalité, le caractère fondamental du droit de propriété fonde, bien au contraire, la validité même du mécanisme prévu par l’article 1124 du code civil !

B – Assiette du droit de propriété

1°/ La protection contre l’empiétement

Voisinage et contiguïté : à propos du droit d’élagage. Il est des dispositions qui laissent songeur quant à leur place dans le code civil et, par conséquent, quant à la manière de les appliquer. Tel est, assurément, le cas de l’article 673, relatif aux branches, racines, ronces et brindilles avançant sur le terrain d’autrui, les végétaux ignorant les limites de propriété immobilière. Cet article figure dans le chapitre relatif aux servitudes légales, bien qu’il y soit visiblement davantage question d’empiétement, sans doute parce qu’on y parle d’élagage et d’arrachage de plantations, comme c’est le cas à l’article 672 relatif au non-respect des distances entre les plantations et la limite de propriété, distances qui peuvent, quant à elles, être analysées comme des servitudes négatives puisqu’elles empêchent le propriétaire d’utiliser son fonds comme il l’entend.

Quoi qu’il en soit, dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile, le 20 juin 2019 (28), la question se posait de savoir dans quelle mesure il était possible d’exiger l’élagage de branches d’un cèdre, dans une espèce où les terrains des deux propriétaires étaient séparés par une voie publique. Le tribunal d’instance d’Uzès avait rejeté la demande en élagage et le pourvoi formé par les propriétaires mécontents d’avoir ainsi de l’ombre dans une région pourtant bien ensoleillée est rejeté. Selon la Cour de cassation, les dispositions de l’article 673 du code civil, conférant au propriétaire du fonds sur lequel s’étendent les branches d’un arbre implanté sur le fonds de son voisin, le droit imprescriptible de contraindre celui-ci à les couper, ne sont applicables qu’aux fonds contigus.

La solution fait écho avec celle rendue, un peu plus tôt, à propos d’une autre disposition relative à des servitudes légales, en l’occurrence aux servitudes de vue : la Cour avait considéré que les distances prescrites par l’article 678 du code civil ne s’appliquaient qu’à des fonds contigus (29), alors que ce dernier texte, à l’instar de l’article 673, vise des fonds voisins. Autrement dit, des fonds non contigus ne seraient pas voisins, ce qui mériterait une explication. S’agissant des distances pour les vues, il serait possible d’invoquer un principe d’interprétation stricte des textes mettant en place des servitudes légales, de manière à ne pas attenter au droit de propriété. Une telle approche serait pourtant contestable, l’article 678 visant à éviter une trop grande promiscuité qui ne peut être que renforcée quand une distance inférieure à 1 mètre 90 sépare une fenêtre d’un autre fonds pourtant non immédiatement contigu (30) !

S’agissant du droit d’élagage, l’affirmation d’un tel principe est encore plus surprenante, dans la mesure où ce droit semble éloigné de la notion de servitude et, bien davantage, participer d’une protection du droit de propriété contre l’empiétement. On ne peut alors qu’être circonspect face à la généralité de la solution de cet arrêt publié au Bulletin des arrêts de la Cour de cassation. En effet, deux situations étaient ici possibles : soit les branches n’empiétaient pas sur le fonds du demandeur, ce qui semblait être le cas en l’espèce, et il n’était pas besoin d’affirmer que l’article 673 ne valait qu’entre des fonds contigus ; soit les branches empiétaient à la fois sur la voie publique et sur le fonds des demandeurs, ce qui n’aurait rien de surprenant s’agissant d’un arbre de grande envergure, auquel cas on comprendrait mal pourquoi le demandeur ne pourrait invoquer le droit d’élagage. Dans ce dernier cas, que les fonds fussent ou non contigus, le demandeur aurait subi un empiétement sanctionné par la destruction aux frais de celui qui empiète… autrement dit par l’élagage.

2°/ L’accession aux fruits produits par la chose

Sous-location non autorisée de type « Airbnb » : les sous-loyers au propriétaire ! Le développement des plateformes de location saisonnière de courte durée ne se fait pas sans heurt. Les pouvoirs publics comme les particuliers peuvent avoir intérêt à contenir ce phénomène, les premiers en faisant, par exemple, campagne contre un contrat de sponsoring relatif à une grande compétition sportive organisée sur leur territoire (31), les seconds en agissant pour faire sanctionner des locataires désirant utiliser leur résidence pour gagner de l’argent. Le moins que l’on puisse dire est que les actions intentées par les propriétaires sont, pour le moment, les plus efficaces comme en témoigne un arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 septembre 2019 (32). Alors que le locataire d’un local à usage d’habitation avait sous-loué son appartement à des touristes de passage, le bailleur, ayant découvert le pot aux roses, donna congé au locataire et demanda la restitution des sous-loyers. La cour d’appel de Paris lui donna gain de cause dans un arrêt remarqué (33). Le pourvoi formé par le locataire est rejeté, aux motifs que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. C’est donc, curieusement, le droit des biens qui vient au secours des bailleurs confrontés, de plus en plus fréquemment, à des sous-locations dont le principe reste l’interdiction (34) mais qui sont devenues, grâce aux plateformes en ligne, non seulement faciles mais lucratives. Pourtant, le locataire qui viole cette interdiction pourrait imaginer se voir sanctionner sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle, à la hauteur du préjudice subi par le bailleur dont il n’est pas certain qu’il soit toujours facile à démontrer (35). Il est vrai que le bailleur qui conclut un bail d’habitation doit laisser son locataire jouir paisiblement du bien loué (36), renonçant ainsi, nécessairement, à la location saisonnière et touristique de son bien. Dès lors, ce que le locataire fait, en proposant le logement sur une plateforme de location touristique, le bailleur n’aurait pas eu le droit de le faire, si bien que la sous-location prohibée ne lui causerait pas un grand préjudice, étant précisé que ce dernier perçoit, par ailleurs, des loyers. Telle était l’argumentation défendue par le locataire dans son pourvoi. Le rejet du pourvoi paraissait, pourtant, inéluctable. Le bailleur qui donne son bien en location, en loi de 1989, ne met pas à la disposition du locataire toutes les utilités de la chose. En particulier, il ne lui confère pas une utilité de bien de rendement touristique, utilité qui est, pendant le contrat, paralysée de manière à assurer les droits du locataire, mais ni abandonnée ni éteinte. Dès lors, en sous-louant, le locataire met en œuvre une utilité du bien dont il ne dispose pas et qui génère des fruits civils. Or ces derniers appartiennent au propriétaire par droit d’accession, comme l’indique l’article 547 du code civil. Quid alors de la sous-location autorisée ? Une approche en termes de droit des biens ne devrait pas conduire à distinguer selon que la sous-location est autorisée ou prohibée : dans tous les cas, les sous-loyers sont des fruits produits par la chose qui appartiennent au propriétaire (37). Cependant, l’autorisation de procéder à une sous-location peut s’accompagner d’une cession, par le bailleur, des fruits ou d’une partie d’entre eux au locataire. Ainsi, s’agissant des baux d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989, il est prévu que le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. La préoccupation est alors d’éviter que les locataires ne spéculent et ne louent des biens que dans le but de les sous-louer, ce qui aurait des effets désastreux sur le parc locatif des nombreuses villes et régions ayant un intérêt touristique. S’agissant, en revanche, des baux relevant du droit commun, l’article 1717 du code civil prévoit que le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Le texte semble ainsi permettre au locataire de conserver les sous-loyers, mettant ainsi en place une exception au droit du bailleur sur les fruits produits par sa chose.
Quoi qu’il en soit, l’apport de cet arrêt, au-delà de la sanction dissuasive de la sous-location prohibée, réside sans doute dans une analyse du bail en termes d’utilités : ce n’est pas tout le bien qui est mis à disposition, mais seulement certaines de ses utilités, celles qui sont en rapport avec la destination du bien, en particulier lorsque cette destination est à l’origine d’un régime spécial, et les utilités qui ne sont pas mises à disposition du preneur sont retenues par le bailleur.

II – Propriété collective

A – Indivision

Dépenses de conservation. L’indivisaire qui assume, sur ses deniers personnels, une dépense de conservation d’un bien indivis détient, à ce titre, une créance contre l’indivision. Si la règle est bien établie, la délimitation de son champ d’application suscite, en revanche, plus d’hésitations. La qualification de dépense de conservation est sujette à discussion. Dans le silence du code civil, la jurisprudence a été amenée à en préciser les contours. Classiquement, elle retient que la dépense de conservation suppose des actes matériels ou juridiques (38) ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires (39). La décision rendue le 5 décembre 2018 par la première chambre civile de la Cour de cassation marque une véritable rupture avec cette définition (40). En l’espèce, un indivisaire qui avait la jouissance exclusive d’un bien indivis demandait le remboursement de la taxe d’habitation qu’il avait acquittée. Les juges du fond refusèrent d’accéder à sa demande considérant que la dépense n’avait pas pour objet la conservation du bien et qu’elle devait, par conséquent, être assumée à titre définitif par l’occupant. La haute juridiction censure le raisonnement. Au visa de l’article 815-13 du code civil elle estime que « le règlement de cette taxe avait permis la conservation de l’immeuble indivis et que les charges afférentes à ce bien, dont l’indivisaire avait joui privativement, devaient être supportées par les coïndivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision ; le préjudice résultant de l’occupation privative étant compensé par l’indemnité prévue à l’article 815-9 du code civil ». Semblable solution interpelle. La taxe d’habitation est un impôt dû par l’occupant d’un immeuble. Son montant est d’ailleurs calculé en tenant compte de la situation personnelle de l’assujetti (nombre de personnes à charge, caractère principal ou secondaire de sa résidence). Il n’est guère douteux qu’il s’agisse d’une dette personnelle à l’occupant. On voit mal, dans ces conditions, comment le non-paiement de celle-ci pourrait constituer un péril pour le bien indivis. Il convient de rappeler que les créanciers personnels – ici l’administration fiscale – d’un indivisaire ne peuvent procéder à la saisie d’un bien indivis. Tout au plus, ont-ils la faculté de provoquer le partage (41). La qualification de dépense de conservation peut dès lors paraître opportuniste. Cela permet à la haute juridiction de faire peser le poids de la dette sur l’ensemble des indivisaires. Semblable analyse est d’autant plus contestable que si le bien avait été vacant, aucune taxe n’aurait été due par l’indivision. En d’autres termes, la jouissance exclusive par l’un des indivisaires est le fait générateur d’un impôt que tous devront supporter ! N’est-ce pas là un préjudice distinct de celui indemnisé par le truchement de l’article 815-9 du code civil ?

B – La copropriété immobilière

Les parties communes spéciales n’impliquent pas la création d’un syndicat secondaire. Le droit de la copropriété offre plusieurs techniques, qui n’ont pas forcément le même champ d’application, permettant de restreindre la prise de décision relative à certaines parties communes à certains copropriétaires et de les soustraire des pouvoirs de l’assemblée générale. Il en va ainsi des syndicats secondaires, régis par l’article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et des parties communes spéciales, dont le régime n’a été précisé que par la loi n° 2018-1021, dite ELAN du 23 novembre 2018. Doit-il y avoir un lien entre les deux, au point que la création de parties communes spéciales impliquerait, nécessairement, celle d’un syndicat secondaire ? Telle était la curieuse question posée à la Cour de cassation dans une affaire ayant donné lieu à un arrêt rendu le 14 mars 2019 (42), dont les faits peuvent être rapidement résumés. Un ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété, était composé de deux immeubles. Le règlement de copropriété prévoyait que les charges seraient spécialisées, les copropriétaires de chacun des deux immeubles payant les dépenses nécessitées par la jouissance commune de cet immeuble. Des copropriétaires de l’un des deux immeubles demandèrent l’annulation d’une assemblée générale regroupant les copropriétaires de l’autre immeuble. Ils furent déboutés par la cour d’appel de Colmar qui considéra que la clause prévoyant la spécialisation des charges avait, implicitement, créé des syndicats secondaires pour chacun des deux immeubles. Ainsi, les demandeurs n’étant pas membres du syndicat secondaire de l’autre immeuble n’avaient-ils pas qualité à agir en nullité. Logiquement, la Cour de cassation censure cette décision : « En statuant ainsi, alors que la circonstance que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires, la cour d’appel a violé (les articles 3, 4 et 27 de la loi du 10 juillet 1965). » La solution n’est guère surprenante, dans la mesure où la loi distingue bien les deux techniques, les conditions nécessaires à la création d’un syndicat secondaire étant, par ailleurs, plus strictes que pour les parties communes spéciales : l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 exige, en effet, une pluralité de bâtiments, condition appréciée rigoureusement par la jurisprudence (43) et légèrement allégée par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (44). En revanche, le recours aux parties communes spéciales est possible à l’intérieur d’un seul et même bâtiment, dès lors que seuls certains copropriétaires en ont l’usage ou l’utilité (45). Un autre élément démontrant la plus grande souplesse des parties communes spéciales découle de la loi ELAN : le nouvel article 6-2, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, en effet, que les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires et que seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. Dès lors, depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent agir en nullité des décisions qui y sont relatives, puisqu’ils sont les seuls à pouvoir avoir un droit de vote. La question posée à la troisième chambre civile, concernant des faits antérieurs à cette loi, n’aurait donc, aujourd’hui, plus aucun intérêt.S. B.

III – Les droits réels

A – Les servitudes

1°/ La notion de servitude

Limites des servitudes et droit réel de jouissance spéciale. Depuis 2012, la jurisprudence relative au droit réel de jouissance spéciale (46) ne cesse de s’étoffer, sans grande cohérence en dehors du principe même selon lequel il est possible de créer des droits réels extérieurs aux classifications légales. L’opportunité semble ainsi offerte aux plaideurs de se ranger sous la bannière de cette catégorie innommée de droits réels lorsque le droit dont ils sont titulaires sort des limites des droits réels nommés. Il en va ainsi, par exemple, des personnes morales dont le droit réel dure depuis plus de 30 ans, ce qui est impossible en matière d’usufruit ou de droit d’usage. Il pourrait en aller de même lorsque le droit invoqué se rattache de manière imparfaite à la notion de servitude, son titulaire invoquant alors un droit réel de jouissance spéciale, comme dans les faits ayant donné lieu à un arrêt rendu le 6 juin 2019 (47).

Le vendeur d’un bien immobilier, qui avait conservé la parcelle voisine, s’était réservé, dans l’acte de vente, une servitude portant sur une pièce du bâtiment dont il avait gardé la propriété et dépassant au-dessus du terrain vendu. Le notaire chargé de la vente avait réglé cette situation complexe par un montage risqué, reposant sur une servitude : la partie de la pièce située au-dessus du terrain appartenant aux acquéreurs n’était pas séparée de la propriété de ces derniers mais le vendeur, propriétaire du fonds voisin, bénéficiait d’une servitude sur cette partie du bâtiment. L’objectif du notaire était, si l’on en croit la clause, d’éviter une indivision ou une copropriété. Il était prévu, par ailleurs, que tous les frais relatifs à cet étage seraient à la charge du titulaire de la servitude et que celle-ci demeurerait tant que le vendeur ou ses ayants droit ne jugeraient pas opportun d’y mettre fin. Là apparaissait un autre avantage du recours à la servitude : son absence de limitation temporelle, suggérée par l’article 703 du code civil, selon lequel les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user. Relevons, enfin, que l’article 686 pouvait venir à l’appui du raisonnement du rédacteur d’acte. Ce texte prévoit, de manière très vague, qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble. La seule restriction, respectée en l’espèce, est que la servitude pèse sur un fonds et qu’elle profite à un autre fonds. Malgré cette apparente adéquation de la notion de servitude à la situation des lieux, la cour d’appel de Douai avait annulé la servitude et ordonné la démolition des constructions dépassant sur le prétendu fonds servant, considérant qu’une servitude ne pouvait être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété.

Le pourvoi ne contestait pas ce dernier point qui, pourtant, ne reposait sur aucun fondement textuel (48). Il est, cependant, de jurisprudence constante que la servitude ne saurait exclure totalement le propriétaire du fonds servant de la jouissance de son bien (49). En d’autres termes, le propriétaire du fonds servant doit pouvoir utiliser la partie de son fonds qui constitue l’assiette de la servitude. Tel n’était pas le cas en l’espèce, et ce même s’il était envisageable de voir, dans la servitude ainsi constituée, une servitude de surplomb, admise en jurisprudence (50). L’admission de la servitude de surplomb constitue, cependant, une exception à un autre principe jurisprudentiel, selon lequel une servitude ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui (51). Aussi faudrait-il fixer des limites à la notion de servitude de surplomb. Ces limites pourraient être ici suggérées quant à l’objet de l’empiétement aérien (qui devrait être un toit, éventuellement une partie aérienne accessoire à l’ossature du bâtiment, telle un balcon, mais pas une partie de bâtiment abritant des locaux) et quant à la structure du fonds servant (on pourrait, par exemple, surplomber une partie de terrain non construite, mais pas un bâtiment).

Mais le véritable apport de l’arrêt est ailleurs, quoiqu’implicite : il permet de tirer des enseignements en matière de stratégie de rédaction d’acte et de choix entre, d’une part, la constitution d’une servitude et, d’autre part, d’un droit réel de jouissance spéciale. Le pourvoi insistait, en effet, sur le fait que la servitude aurait été mal nommée. Et comme, pour paraphraser Camus, mal nommer un objet juridique, c’est ajouter au malheur de ce monde, il fallait redonner à l’acte sa véritable qualification : il aurait été question, en réalité, d’un droit réel de jouissance spéciale, dont la Cour de cassation a sans doute pu laisser penser qu’il était une sorte de joker dans la main des personnes se prétendant titulaire d’un droit réel, l’argument qui marche toujours quand les autres sont tombés. Il ne fonctionne cependant pas ici et la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi, approuvant les juges du fond d’avoir « retenu, d’une part, que, lors de la vente, les parties avaient entendu créer, de manière expresse et non équivoque, un service à la charge du fonds acquis par Mme W… et au profit du fonds voisin initialement conservé par la société P…, d’autre part que la convention interdisait, compte tenu de la configuration des lieux, toute jouissance de la pièce objet de la clause par son propriétaire, la cour d’appel n’a pu qu’en déduire que la clause litigieuse avait institué une servitude dont elle a prononcé, à bon droit, la nullité. »

Ce qui ressort, implicitement, de la solution, mérite d’être souligné : dès lors qu’une charge pèse sur un fonds, au profit d’un autre fonds, la qualification de servitude est la seule possible. Autrement dit, le droit réel de jouissance spéciale ne peut exister qu’au profit d’une personne, et non d’un fonds. En cas de mutation du fonds, le droit doit alors être cédé au nouveau propriétaire si l’on estime que son utilité disparaît pour son titulaire d’origine, à défaut, ce dernier le conserve. Une telle transmission avait pu être constatée, par exemple, dans l’arrêt relatif au « droit de crû et à croître (52) ». Dès lors, la qualification de droit réel de jouissance spéciale ne concurrence pas celle de servitude, en ce compris qu’elle ne permet pas de créer une charge au profit d’un fonds qu’une servitude ne pourrait pas, elle-même, contenir.

Une telle distinction entre la servitude et le droit réel de jouissance spéciale a le mérite de la clarté. Elle semble, cependant, se heurter au dernier état de la jurisprudence de la Cour de cassation, admettant qu’un droit réel attaché à un lot de copropriété puisse conférer le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot, et ce de manière perpétuelle (53). Mais les choses sont sans doute un peu plus complexes. Si le droit réel de jouissance spéciale est attaché au lot, c’est parce que ce dernier contient tous les droits du copropriétaire dans l’immeuble, que ce soit sur ses parties privatives, les parties communes, ou sur les parties privatives des autres, dès lors que ces droits ont été acquis en tant que copropriétaire. Le lot, servant ainsi de réceptacle aux droits des copropriétaires, permettrait d’assurer l’indissociabilité entre ses différentes composantes, de manière à réduire les risques d’immixtion de tiers dans la copropriété. Ainsi, à titre exceptionnel, le droit réel de jouissance spéciale obtenu par un copropriétaire, que ce soit sur des parties communes ou sur la partie privative d’un autre lot, serait perpétuel et attaché au lot.

Mais si, en dehors du cas particulier de la copropriété, la frontière est nette entre le droit réel de jouissance spéciale et la servitude, il y aura tout de même un choix à faire, en pratique, entre les deux techniques. Si une servitude est possible, il faudra bien sûr la privilégier, dans la mesure où elle n’a pas à être limitée dans le temps et où elle se transmet aux ayants droit successifs du fonds dominant auquel elle est attachée. Mais lorsque la servitude est impossible, comme en l’espèce, le recours au droit réel de jouissance spéciale peut s’avérer salvateur. Certes, il conviendra de le limiter dans le temps (54) et de le céder aux ayants droit successifs, mais il permettra de priver le propriétaire de la jouissance totale d’une partie de son immeuble, comme cela a clairement été admis dans l’affaire Maison de Poésie. Le droit réel de jouissance spéciale peut donc avoir une portée bien plus grande que les servitudes et attenter davantage aux droits du propriétaire. Si la Cour de cassation réfute son existence dans le cas d’espèce, elle ne remet pas en cause l’intérêt qu’il y aurait à constituer des droits réels de jouissance spéciale, elle se contente d’en limiter la portée en refusant qu’ils ne soient attachés à un fonds. Aux rédacteurs d’acte d’en tirer les conséquences !S. B.

2°/ Régime des servitudes

Portée de la renonciation à une servitude légale. La servitude de passage en cas d’enclave, prévue par les articles 682 et suivants du code civil, repose sur des considérations économiques et pratiques : il s’agit de permettre à tout propriétaire d’accéder à la voie publique sans avoir à enfreindre le droit de propriété de ses voisins. Elle repose sur des considérations de bon sens : la propriété immobilière n’a d’intérêt que s’il est possible de sortir de chez soi ou d’y entrer. Dès lors, la notion d’enclave est appréciée de manière factuelle, à l’invitation de l’article 682 du code civil, de façon à permettre au propriétaire du fonds de l’exploiter normalement grâce au droit de passer sur un fonds voisin. L’atteinte au droit de propriété qui en résulte est compensée par une indemnité versée par le titulaire du fonds dominant au propriétaire du fonds servant. La servitude étant légale, elle est accordée dès lors que la condition d’enclave est remplie, au regard de la situation des lieux, et n’est pas affectée par le comportement des anciens propriétaires du fonds enclavé. Tel est l’enseignement qui se dégage à la lecture d’un arrêt rendu le 24 octobre 2019 (55) qui va dans le sens d’une jurisprudence davantage intéressée, à juste titre, par la situation factuelle d’enclave que par son histoire (56).

En l’espèce, à la suite de la division d’un fonds en plusieurs parcelles, certaines d’entre elles s’étaient retrouvées enclavées. Le propriétaire de l’une d’entre elles, bénéficiant d’une servitude légale de passage, avait renoncé à cette dernière, avant de vendre son fonds. L’acquéreur, souhaitant légitimement accéder à son terrain, décida donc de demander à ce que lui soit accordé un droit de passage sur un fonds voisin. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté la demande, constatant que l’auteur des demandeurs avait volontairement enclavé son fonds en renonçant à la servitude de passage dont il bénéficiait, ce qui lui vaut les foudres de la Cour de cassation, selon laquelle l’acquéreur d’une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation d’un précédent propriétaire au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée.

Cette solution repose sur une certaine logique. Les servitudes légales sont, en effet, établies dans le but de faciliter les relations de voisinage (57) et, s’agissant, plus précisément, de la servitude de passage pour enclave, de permettre la bonne exploitation des immeubles. C’est la loi qui donne un droit de passage au propriétaire du fonds enclavé au regard d’une situation de fait. Dans le même ordre d’idée, le non-usage trentenaire n’entraîne pas l’extinction du droit de passage (58), dans la mesure où la situation des lieux nécessite toujours, pour leur exploitation, d’instituer une telle servitude. Seule compte donc la situation objective d’enclave, et ce même si le passage avait, pour une raison ou pour une autre, arrêté d’être effectif pendant un certain temps.

Mais il ne faut pas croire que les juges se désintéressent totalement de la raison ayant mené à l’enclave, et la confrontation entre les deux solutions, celle rendue par la cour d’appel, d’une part, et celle rendue par la Cour de cassation, d’autre part, permet de faire un subtil distinguo qui devra être bien expliqué aux acquéreurs de biens enclavés, entre l’enclave volontaire et la renonciation au droit de passage. Relevons, d’abord, que, dans les deux cas, le propriétaire étant à l’origine de l’enclave ne pourra exiger un droit de passage sur un fonds voisin. Ainsi, qu’il ait lui-même enclavé son fonds en obstruant l’accès à la voie publique par un ouvrage (59), par exemple, ou qu’il ait renoncé au droit de passage dont il bénéficiait à cause d’une situation d’enclave préexistante, son comportement lui interdira d’obtenir une servitude. Il est ainsi possible de renoncer à la protection offerte par les articles 682 et suivants du code civil qui n’est donc pas d’ordre public.

En revanche, du point de vue des ayants droit des propriétaires à l’origine de l’enclave, la situation n’est pas la même : si l’enclave est volontaire, la jurisprudence considère que l’acquéreur de la parcelle ainsi enclavée ne peut se prévaloir de cette situation pour demander un droit de passage (60). Les juges du fond avaient, à tort, cru être confrontés à cette hypothèse. À l’inverse, si l’auteur du propriétaire actuel a renoncé à son droit de passage, la renonciation n’est pas opposable à l’ayant droit qui pourra, par conséquent, exiger un droit de passage sur un terrain voisin, situation qui était, en réalité, celle de l’affaire qui nous intéresse (61). Mais ne nous y trompons pas : la différence de traitement entre ces deux cas est parfaitement justifiée. Si l’enclave est volontaire, c’est parce qu’un ouvrage situé sur le fonds enclavé empêche d’accéder à la voie publique. L’acquéreur de la parcelle a donc la possibilité de retrouver cet accès sans attenter à la propriété de ses voisins, en détruisant l’ouvrage bloquant l’accès. En revanche, l’acquéreur d’un fonds enclavé dont l’auteur a renoncé à une servitude de passage n’a aucun moyen à sa disposition pour se désenclaver, sauf à demander lui-même l’instauration d’un nouveau droit de passage.

B – L’usufruit

Pas de saisie du bien grevé d’usufruit par les créanciers du nu-propriétaire. Nul ne peut saisir plus de droits que son débiteur n’en a. Telle pourrait être la maxime se dégageant de cet arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 13 juin 2019 (62) répondant fort logiquement à un problème plutôt simple : le créancier d’un indivisaire peut-il provoquer le partage du bien indivis, par ailleurs grevé d’usufruit ? L’article 815-17 du code civil ne permet pas aux créanciers des indivisaires de saisir le bien indivis mais, seulement, de provoquer le partage. Le problème, ici, tenait à ce que le bien indivis était grevé d’un usufruit. Par conséquent, les indivisaires n’en étaient que nus-propriétaires, ce qui les empêchait d’en partager la pleine propriété, leurs créanciers ne pouvant, par conséquent, provoquer un partage de la propriété du bien indivis sans le consentement de l’usufruitier. Deux articles du code civil venaient à l’appui de cette solution, l’un relatif à l’usufruit, l’autre à l’indivision. Ainsi, l’article 621, alinéa 2, prévoit-il que la vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé. L’article 815-5, alinéa 2, énonce, de son côté, que le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier. Pourtant, la cour d’appel de Poitiers avait fait droit à la demande des créanciers, estimant que le démembrement de propriété n’interdit pas l’exercice de l’action oblique, qui n’est exercée que sur les droits de coïndivisaire en nue-propriété et que l’usufruitière devait voir son droit reporté sur le prix de vente. Cette décision est, sans grande surprise, censurée par les juges suprêmes : « Le juge ne peut, à la demande du créancier personnel d’un indivisaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier. » Les juges du fond avaient, semble-t-il, confondu la situation des créanciers des indivisaires en nue-propriété, souhaitant obtenir le partage du bien indivis, avec celle prévue par l’article 621, alinéa 1er, qui énonce qu’en cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix. C’est cette disposition qui avait justifié un autre arrêt rendu dans l’année (63), admettant la saisie, par le créancier d’un conjoint survivant, indivisaire d’un quart de la pleine propriété et usufruitier des trois autres quarts, de sa part de prix, entre les mains du bâtonnier de l’Ordre des avocats, séquestre du prix d’adjudication. Dans cette dernière affaire, la vente avait déjà eu lieu et les droits de l’usufruitier avaient été reportés sur le prix, conformément à ce que prévoit l’article 621, alinéa 1er. La fraction du prix qui lui était due était divise et non soumise à l’article 815-17 (64).

Notes : 

(1)  Civ. 3e , 4 juill. 2019, n° 18-17.119, JCP G 2019, doctr. 1133, obs. H. Perinet-Marquet.

(2)  V. en dernier lieu : CEDH, 3e sect., 18 oct. 2018, n° 6390/18, Kvyatkovskiy c/ Russie.

(3)  L’arrêt commenté s’inscrit dans le prolongement de décisions antérieures affirmant, déjà, dans l’hypothèse d’une construction sur le sol d’autrui ou en cas d’empiétement, la primauté du droit de propriété sur le droit au respect de la vie privée (Civ. 3e, 17 mai 2018, n° 16-15.792 ; D&P 2018, p. 45, obs. J.-B. Seube ; RDC 2018, p. 452, obs. A. Tadros ; RDI 2018, p. 446, obs. J.-L. Bergel ; JCP G 2018, p. 1356 note J. Laurent ; RLDC juill. 2018 p. 44 obs. V. Perruchot-Triboulet ; RJPF juill. 2018 p. 44 obs. E. Putman et S. Cacioppo ; RTD civ. 2018, p. 708, obs. W. Dross ; Const.-urb. 2018, comm. n° 103, obs.
P. Cornille ; Civ. 3e, 10 nov. 2016, n° 15-21.949, D. 2016. 2336 ; ibid. 2017. 1068, chron. A.-L. Méano et A.-L. Collomp ;
ibid. 1388, obs. A. Leborgne ; ibid. 1789, obs. L. Neyret
et N. Reboul-Maupin ; AJDI 2017. 454,
obs. C. Dreveau ; RTD civ. 2017. 191, obs. W Dross).

(4)  Civ. 3e, 21 déc. 2017, n° 16-25.469.

(5)  Article 17 de la Déclaration des droits de l’homme
et du citoyen 1789.

(6)  Civ. 3e, 20 juin 2019, n° 19-40.010, QPC, D. 2019.
1801 obs. Y. Strickler.

(7)  V. la décision du Conseil constitutionnel du19 janvier 1995.

(8)  Imaginons, en revanche, qu’un propriétaire souhaite contester le texte en ce qu’il prévoit la suppression du délai uniquement en cas de voie de fait. La possibilité de disposer d’un logement décent, objectif à valeur constitutionnelle, pourrait sans nul doute être utilement sollicitée pour rejeter l’argumentation.

(9)  Cons. const. 27 sept. 2019, n° 2019-805 QPC, JCP G 2019, doctr. 1133, obs. H. Perinet-Marquet.

(10)  Le bien avait été acquis pour la somme de 1 million d’euros
et était valorisé, au jour du contentieux, à hauteur de 7 millions.

(11)  Civ. 1re, 13 févr. 2019, n° 18-13.748, AJDA 2019. 366 ; AJCT 2019. 304, obs. V. Laugier ; RTD civ. 2019. 366, obs. W. Dross ;
 D. 2019. 1801 obs. Y. Strickler.

(12)  En ce sens : CEDH, gr. ch., 28 sept. 2004, n° 44912/98, Kopecky c/ Slovaquie, D. 2005. 870, note C. Bîrsan et J.-F. Renucci ; AJDA 2005. 541, chron. J.-F. Flauss.

(13)  V. l’article L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques. La disposition avait été déclarée conforme aux droits et libertés fondamentaux garantis par le bloc de constitutionnalité : Cons. const., 26 oct. 2018, n° 2018-743 QPC,
 D. 2018. 2094 ; AJDA 2018. 2103 ; Constitutions 2018. 533,
chron. N. Bettio ; RTD civ. 2019. 145, obs. W. Dross.

(14) Ce texte envisageant les restrictions au droit fondamental à la propriété des biens énonce : « Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens (souligné par nous) conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes. »

(15)  Civ. 1re, 11 sept. 2019, n° 18-25.695, QPC. D.2019 1756.

(16)  V. art. 1 ord. n° 45-770 du 21 avr. 1945.

(17)  Lorsque le bien meuble se trouve, par la volonté de son propriétaire, entre les mains d’un détenteur précaire (dépositaire, emprunteur, locataire, etc.), en cas d’aliénation en fraude des droits
du propriétaire, ce dernier ne dispose d’aucune action
en revendication contre le tiers de bonne foi.

(18)  L’article 2272 du code civil dispose que : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans. »

(19)  V. art. 5 ord. n° 45-770 du 21 avr. 1945.

(20)  Civ. 3e, 15 déc. 1993, D., 1994, som. 230, obs. O. Tournafond ; D., 1995, som. 87, obs. L. Aynès ; Defrénois 1994. 795, obs.
P. Delebecque ; JCP, éd., G, 1995.II.22366, n. D. Mazeaud ;
RTD Civ., 1994. p. 588, obs. J. Mestre ; P. Brun, « Le droit de revenir
sur son engagement », in Que reste t-il de l’intangibilité du contrat ? Colloque de Chambéry, 1997, D&P mai 1998, p. 78.

(21)  La solution fut réitérée malgré les nombreuses critiques dont elle faisait l’objet. V. par exemple : Civ. 3e, 28 oct. 2003, RDC 2004, p. 270, obs. D. Mazeaud. La Cour de cassation resta fidèle à sa position même si elle en fit évoluer les fondements à partir de 2011 : Civ. 3e, 11 mai 2011, RDC 2011, p. 1133, obs. Y.-M. Laithier, RLDC 2011, n° 87, p. 7, note H. Kenfack : D&P 2012, n° 211, p. 69, note P. Stoffel-Munck. V. cependant, en faveur de la solution : D. Mainguy, « L’efficacité de la rétractation de la promesse de contracter », RTD civ. 2004. 1.

(22)  Civ. 3e, 6 déc. 2018, n° 17-21.170, D. 2019, 298, obs. P. Brun ; D. 2019, 301 obs. M. Mekki ; RDC 2019/1, p. 22, obs. Y.-M. Laithier ; RTD Civ 2019, 317, obs. H. Barbier.

(23)  Cass., ch. mixte, 24 févr. 2017, n° 15-20.411, B. Fauvarque-Cosson, « Première influence de la réforme du droit des contrats. À propos de la nullité – relative ou absolue – du mandat de l’agent immobilier », D. 2017. 793 ; N. Mathey ; JCP 2017, éd. G, Act., 234, et II, 306, note G. Pignarre ; « Le jour d’après », CCE 2017, n° 5 ; v. aussi Civ. 1re, 20 sept. 2017, n° 16-12.906 ; Soc., 21 sept. 2017, nos 16-20 103 et 16-20 104 ; H. Barbier, « Droit transitoire et ordonnance du 10 février 2016 : la loi nouvelle non encore applicable considérée comme du droit souple », RTD civ. 2017. 837 ; D. Mazeaud, « Droit des obligations et application de la loi nouvelle aux contrats en cours : deux leçons de la chambre sociale »,
D. 2017. 2007.

(24)  Elle préférait ainsi faire prévaloir le droit jurisprudentiel ancien plutôt que de trancher à la lumière des dispositions législatives nouvelles. Pareil parti pris peut surprendre. Selon la formule dégagée par la Cour de cassation elle-même : « Nul n’a un droit acquis à une jurisprudence figée. » Rien ne s’opposait, par conséquent, à ce que la haute juridiction opère un revirement et proclame l’exécution forcée d’une promesse conclue antérieurement à la réforme.

(25)  M. Fabre-Magnan, « De l’inconstitutionnalité de l’exécution forcée des promesses unilatérales de vente. Dernière plaidoirie avant adoption du projet de réforme du droit des contrats »,
D. 2015, p. 826.

(26)  M. Fabre-Magnan, ibid.

(27)  M. Fabre-Magnan, ibid.

(28)  Civ. 3e, 20 juin 2019, n° 18-12.278, RDI 2019 514, obs. C. Latil ; JCP G 2019 1133, n° 15, obs. H. Périnet-Marquet.

(29)  Civ. 3e, 23 nov. 2017, n° 15-26.240; RDI 2018 162, obs. J.-L. Bergel ; AJDI 2018 218, obs. F. Cohet ; D. 2018 1772, obs. L. Neyret et N. Reboul-Maupin.

(30)  Voir, en ce sens, J.-L. Bergel, obs. préc.

(31)  « Haro sur Airbnb à Paris à l’approche des élections municipales », Les Échos, 22 nov. 2019.

(32)  Civ. 3e, 12 sept. 2019, n° 18-20.727, AJDI 2019 796, note D. Houtcieff ; D. 2019 2025, note J.-D. Pellier ; Rev. Loyers oct. 2019, p. 397, note V. Zalewski-Sicard ; JCP G 2019 1051, note B. Grimonprez et 1133, n° 9, obs. H. Périnet-Marquet ; JCP E 2019 1476, obs. J. Monéger ; Comm. com. électr. 2019/11, comm. 66, obs. G. Loiseau ; Loyers et copr. 11/2019, comm. 190, obs. B. Vial-Pedroletti.

(33)  Paris, 5 juin 2018, n° RG 16/10684, sur lequel voir J. Monéger, « Orage à la cour d’appel de Paris : la location meublée de courte durée n’est plus ce qu’elle était », Loyers et copr. 2018, repère 7 ; G. Loiseau, « Du bien d’autrui tu ne feras pas ton profit », Comm. com. électr. 2018, comm. 62 ; AJDI 2018, p. 864, obs. F. de La Vaissière.

(34)  L. n° 89-462 du 6 juill. 1989, art. 8.

(35)  En ce sens, J.-D. Pellier, note préc.

(36)  L. du 6 juill. 1989, art. 6.

(37)  Comp. W. Dross, « Airbnb ou la multiplication des fruits civils, à qui du propriétaire ou du locataire doivent-ils revenir ? », RTD Civ. 2018 936.

(38)  Pour une illustration récente : Civ. 3e, 24 oct. 2019, n° 18-20.068.

(39)  Civ. 3e, 25 janv. 1983, no 80-15 132 ; RDI 1983. 427, obs. Bergel ; RTD civ. 1984. 133, obs. Patarin.; Civ. 1re, 25 nov. 2003, no 01-10 639 ; JCP 2004. I. 125, no 5, obs. Périnet-Marquet ; RDI 2004. 278, obs. Bruschi.

(40)  Civ. 1re, 5 déc. 2018, n° 17-31.189, D. 2018 2415 ; RTD Civ., 2019. 362 obs. W. Dross ; Defrénois n° 10, 7 mars 2019, p. 26 et s., obs. B. Vareille et A. Chamoulaud-Trapiers ; Gaz. Pal., 9 avr. 2019, p. 57 et s., obs. L. Ben Simon.

(41)  V. en ce sens l’article 815-17 du code civil.

(42)  Civ. 3e, 14 mars 2019, n° 18-10.214 ; Rev. Loyers avr. 2019, p. 194, obs. V. Zalewski-Sicard ; JCP G 2019 438, n° 12, obs. H. Périnet-Marquet ; Loyers et copr. 2019/5, comm. 88, obs. C. Coutant-Lapalus.

(43)  V. par exemple Civ. 3e, 20 mai 2009, n° 07-22.051, AJDI 2010 472, obs. P. Capoulade.

(44)  V. la nouvelle rédaction de l’article 27, applicable au 1er juin 2020, permettant de constituer un syndicat secondaire lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome.

(45)  L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 6-2, al. 1er.

(46)  Depuis l’arrêt dit Maison de Poésie 1, Civ. 3e, 31 oct. 2012, n° 11-16.304, D. 2013.53, note L. d’Avout et B. Mallet-Bricout ;
RDI 2013.80, obs. J.-L. Bergel ; RLDC 2013/101, n° 4964,
obs. J. Dubarry et M. Julienne.

(47)  Civ. 3e, 6 juin 2019, n° 18-14.547 et 18-15 386 ;
D. 2019 1684, avis B. Sturlèse ; D. 2019 1689,
note J. Dubarry ; RTD Civ. 2019 622, obs. W. Dross.

(48)  W. Dross, RTD Civ. 2019 622.

(49)  Civ. 3e, 24 mai 2000, n° 97-22.255, D. 2001 151, note R. Libchaber ; JCP 2000.I.265, n° 21, obs. H. Périnet-Marquet ; Defrénois 2000 1170, obs. C. Atias ; RDI 2000 316, obs. J.-L. Bergel – V. également Civ. 3e, 12 déc. 2007 ; RDI 2008 268, obs. E. Gavin-Millan-Oosterlynck.

(50)  Civ. 3e, 12 mars 2008, n° 07-10.164, D&P 7-8/2008.93, obs. J.-B. Seube ; D. 2008 2463, obs. B. Mallet-Bricout ; JCP 2008.II.10161, note D. Dechenaud ; JCP N 2008 1328, n° 15, obs. H. Périnet-Marquet ; RTD Civ. 2009 142, obs. T. Revet.

(51)  Civ. 3e, 27 juin 2001, n° 98-15.216, JCP 2002.I.126, n° 18, obs. H. Périnet-Marquet ; RDI 2002 141,
obs. J.-L. Bergel.

(52)  Civ. 3e, 23 mai 2012, n° 11-13.202, D. 2012. 1934,
note L. d’Avout, JCP G 2012 1186, n° 2, obs. H. Périnet-Marquet ; D&P déc. 2012, p. 93, obs. J.-B. Seube et T. Revet.

(53)  Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-17.240, RTD Civ. 2018. 712, obs. W. Dross ; D&P janv. 2019, p. 49, obs. J.-B. Seube ; JCP 2018 892, rapp. L. Jariel et 893, note H. Périnet-Marquet ;
RDC 2018 436, obs. F. Danos ; D. 2018 1577, note F. Masson
et 1772, obs. L. Neyret et N. Reboul-Maupin.

(54)  Voir, posant clairement ce principe, Civ. 3e, 8 sept. 2016, Maison de Poésie 2, n° 14-26.953, D. 2016 2237, note Méano ;
D. 2017 134, obs. L. d’Avout et B. Mallet-Bricout ; RDI 2016 598, obs. J.-L. Bergel ; RTD Civ. 2016 894, obs. W. Dross ; JCP G 2016 1172, note J. Laurent ; Defrénois 2016 1119, note H. Périnet-Marquet ; RDC 2017.60 note R. Boffa.

(55)  Civ. 3e, 24 oct. 2019, n° 18-20.119, DA 12 nov. 2019,
obs. D. Pelet.

(56)  Voir ainsi, refusant d’instituer le droit de passage dans une situation où le fonds enclavé était loué par un fermier louant également des parcelles voisines reliées à la route : Civ. 3e, 8 juin 2017, n° 16-16.788, RTD Civ. 2017 895, obs. W. Dross.

(57)  F. Terré, P. Simler, Les biens, Précis Dalloz,
10e éd., 2018, n° 255.

(58)  Civ. 3e, 11 févr. 1975, n° 73-13.974,
Bull. civ. III n° 56.

(59)  Civ. 3e, 27 juin 1972, n° 71-10.820, Bull. civ. III n° 421.

(60)  Civ. 3e, 17 juin 1992, n° 89-18.651, JCP G 1993.I.3668, n° 12, obs. H. Périnet-Marquet.

(61)  Voir déjà Civ. 3e, 27 mars 1991, n° 89-16.443,
JCP G 1991.IV.205.

(62)  Civ. 3e, 13 juin 2019, n° 18-17.347, JCP G 2019 1133, n° 11, obs. H. Périnet-Marquet ; DA 9 juill. 2019, obs. M. Jaoul.

(63)  Civ. 3e, 15 mai 2019, n° 18-12.779, JCP G 2019 1133, n° 10, obs. H. Périnet-Marquet ; DA 29 mai 2019, obs. M. Jaoul.

(64)  H. Périnet-Marquet, obs. préc.

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